河北保定部分房型解除限购 房地产开发商行业怎么样 房地产行业产业链分析

政府试图控制的是金融风险，而不是住宅的价格。中国房地产开发商的商业模式涉及到通过大笔借款收购土地和建造公寓，这一过程通常需要三年才能完成。

河北保定部分房型解除限购

12月初，河北保定有开发商掩饰不住自己的兴奋之情，大张旗鼓地宣布“不限购!”一份房地产广告显示，这里的不限购指的是“超低能耗住宅不限购”。

经过一番查找，在保定市住房和城乡建设局官网上找到了这份文件，仔细研读之后发现，其中重磅表述极多。比如，购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制。从更大程度上说，这意味着环京楼市有区域出现了有条件松限。

11月30日，保定市发布《保定市全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案》。此次政策明确对被动房取消限购、限价政策，值得行业关注。

《方案》显示，对被动式超低能耗建筑商品房项目，取消销售价格限制。购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制(注：根据保定的限购政策，外地户籍过去需要3年社保才能认购)。

同时，提出强化预售资金监管和节点把控。采用被动式超低能耗建筑技术建造的项目，可调低预售资金重点监管比例(数额)，增加拨付节点或对预售资金实行前移一个节点进行拨付，预售资金重点监管资金数额降低20%。

此次保定的政策，说明从房屋去库存和销售的角度看，存在地方上的取消限购操作。近期市场压力较大，关于限购取消的讨论比较多，但全国范围内并没有城市真正公开取消。

河北保定房地产市场发展现状

2021年11月，保定主城区获取4个预售证，涉及3个项目，多个企业及项目开展以“双十一”为主题的营销让利活动，整体来看保定房地产市场在宏观调控政策触底转向、房企发债逐步回归正轨、信贷边际放松、房贷利率边际改善等影响下，主城区销售规模企稳回升。

土地方面全市推出18宗宅地(含综合)，成交7宗;主城区推出3宗宅地(含综合)，成交2宗，均底价成交，成交地块多为安置区项目用地及解遗项目用地。

保定房地产企业销售情况分析

2021年1-11月份保定房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为223.5亿元，隆基泰和、爱情地产、华中集团包揽了保定1-11月销售金额与销售面积前三甲。

销售额方面，隆基泰和1-11月以93.8亿元的销售业绩位列销售金额榜冠军;爱情地产以41.8亿元的销售业绩位列第二名;华中集团19.3亿元列居第三名。

销售面积TOP10企业合计销售面积218.2万平，隆基泰和、爱情地产、华中集团，销售面积分别为85.2万平、53.2万平、14.5万平。另外，TOP10房企销售门槛值为6.8亿元/7.2万平。

中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线。2021年以来，中央始终坚持“房住不炒”的定位，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，近期中央和各部委结合十九届六中全会精神，再次强调保持“房住不炒”基调和“三稳”目标不变。

近年来,房地产行业整体规模增速放缓、政策监管持续、融资渠道收紧,房企从高速增长向高质量增长转变。

房地产开发商行业怎么样

据中研普华产业研究院出版的《2020-2025年中国房地产开发商深度研究与十四五企业投资风险预测报告》统计分析显示：

房地产开发商表面看起来衣光亮丽，但实际上都是靠杠杆开发支撑起来的，房地产行业最典型的一个特点就是高负债，高周转。

在房地产整体行业比较景气的背景之下，在融资环境比较乐观的情况下，房地产开发商这一套还能够玩得通，但是一旦房地产行业下行了，融资渠道又被堵上了，就随时可能出现债务风险。

大多数房地产企业负债率都非常高，光靠短期的经营利润根本没法偿还这些债务，只能通过不断的融资来实现债务的延续。

近年来，我国加大对房地产行业的管控力度，融资已经没有以前那么容易了，特别是在三道红线压力之下，很多企业融资渠道越来越小，这时候只能依靠自身的造血来偿还债务，如果自身的资金回笼不乐观，就会面临很大的压力。表面看房地产公司每年都可以回笼很大资金，但这些资金其实很快就会花出去的。

开发商需要花钱的地方非常多，更关键的是开发商手头上的钱很多都是借别人的，并不是他们自己的钱，既然是借别人的钱，那到期之后你就必须偿还。偿还这些债务有两种方式，一种是依靠自己的经营利润去偿还，还有一种是通过外部借贷，比如发行企业债或者向银行贷款、发行理财产品等融资。一旦融资的渠道受限了，没法从外部融资就有可能导致资金链断裂，到时就很容易出现债务违约，甚至连几亿元都还不上。

机构表示，在政策支持满足购房者合理住房需求背景下，按揭贷款投放将持续加速，更多企业可以得到境内债券市场融资机会。房地产行业金融风险外溢将告一段落，大多数公司将可以和经营管理混乱、盲目多元化的恒大区分。

预计2022年全年商品房销售额前低后高，全年小幅下降6%，预计房地产开发投资增速逐渐恢复，全年增长1%以上。

地产政策有边际改善，但开发企业弹性却整体不足。历史上看，开发企业的弹性主要来自房价上涨带来的盈利提升弹性，市场集中度提升带来的规模经济弹性。

机构认为，销售有望在明年3月恢复，但政策(主要只在金融领域)松紧适度和房住不炒的主基调不变，意味着开发企业缺乏价格弹性。预计大多数开发企业市场一致预期的盈利预测有下调空间，个别公司甚至有很大的下调空间。

房地产行业：复苏 产业链弹性好于开发商

产业链公司可能是这轮复苏的主要受益者，稳住建设开发和交付的规模，意味着建筑工程和材料的总需求好于市场此前预期。2022年财政政策预计更加积极主动，对冲房地产市场下行，也增加了相关产品和服务的需求。避免金融风险外溢，意味着产业链企业的坏账总体上进入可控范围(但仍会长期存在)，也意味着一部分开发企业持股的产业链公司，被迫的股东减持高潮也会过去。

开发企业优胜劣汰，产业集中度开始下降，则意味着服务商和供应商的话语权有所提升。更重要的是，一场大考过后，产品具备竞争力，品牌具备影响力的企业竞争优势更为明显，产业链各细分领域的市场集中度提升可能加速。

12月6日，社科院《经济蓝皮书：2022年中国经济形势分析与预测》指出，当前，部分房地产企业债务问题较为突出，正处在应对和化解之中。需要引起重视的是，积极推动房地产业“软着陆”，既要防止土地拍卖频繁流标、热点城市供地不足导致后期房价大涨，又要防止四、五线城市房价过快下跌引发连带风险。

这就为调控提出了更高的问题，既要坚持房住不炒，严防死守调控底线，又要因城施策、分类调控，具体问题具体分析。这个度就成了考验调控的最重要问题。

房地产行业产业链分析

周二，受央行降准消息影响，地产、建材、家居等板块集体拉升，券商、保险等大金融板块也延续强势。但高景气赛道股集体下挫，锂电产业链、半导体板块领跌，沪深两市个股跌多涨少。

截至收盘，A股主要股指走势分化，上证指数报3595.09点，涨0.16%;科创50指数跌1.16%;深证成指、创业板指分别下跌0.38%、1.09%。

地产产业链集体走强高景气赛道股持续调整

昨日，A股地产板块掀涨停潮，中南建设、济南高新、新黄浦等多股涨停，阳光城、新城控股等跟涨。在地产股带动下，建筑建材、家居等板块也表现活跃。蒙娜丽莎涨幅超6%，东方雨虹、帝欧家居、旗滨集团等涨幅居前。港股方面，地产建筑概念也大幅走强，融创中国上涨超16%，中国奥园、旭辉控股集团等跟涨。

未来行业市场投资机会在哪?欲了解更多行业详情，点击中研普华产业研究院出版的《2020-2025年中国房地产开发商深度研究与十四五企业投资风险预测报告》。报告对行业相关各种因素进行具体调查、研究、分析，洞察行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在，评估行业投资价值、效果效益程度，提出建设性意见建议，为行业投资决策者和企业经营者提供参考依据。