中国商品房市场现状以及未来商品房发展趋势

中国商品房市场现状以及未来商品房发展趋势

2022年的房地产调控，一直是行业所关注的焦点。业内人士表示，2022年，坚持“房住不炒”总基调不会变，与此同时，将会持续健全房地产调控长效机制，调控政策保持稳定性，短期内存在改善预期。

伴随着土地和融资等政策调整、房企去库存和化解债务风险等举措，房企今年拿地积极性明显下降，而土地市场传导到商品房销售市场会有一定迟滞，商品房销售额只涨不跌的神话能否打破，还有待明后年观察。

2021年，全国百城商品住宅成交规模预期高位持稳，月度变化呈现“先升后降”的态势，因中央“去杠杆”用力过猛，房企爆雷不断，整体行业信心严重受损，成交增长动能明显转弱。预判未来，虽然中央下调存款准备金率、放松信贷来维稳市场，不过介于前期5年高增长严重透支需求，2022年整体成交规模预计高位回落，不过降幅有限。

据中研普华研究院《2021-2026年中国商品房行业市场现状调查及投资策略咨询报告》分析显示

2021年，商品房销售面积17.9亿平方米，比上年增长1.9%;商品房销售额18.2万亿元，增长4.8%。2021年上半年和下半年商品房销售面积分别同比增28%和降15%。

图表一：

数据来源：国家统计局

一方面，信贷环境在年末边际宽松。1月17日央行超量续做到期中期借贷便利(MLF)，并下调MLF操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点，距离2021年12月降准仅一个月。此外11月起深圳、广州、中山、无锡、湖州等多个城市涉房贷款利率下降，合肥、广州、济南等房贷放款速度显著加快。整体居民信贷环境由三季度“史上最紧”逐渐放松。

另一方面，降价潮在全国进一步展开。房企在资金紧张压力下开展多轮次 “以价换量”，12月全国商品房销售均价环比再将0.9%。徐州、清远等多个城市 “一降再降”，预售价较高点降幅超过30%。

根据全国商品房销售面积、金额估算来看，12月商品房销售均价下降至9512元/平方米,环比再降0.9%，较年初1-2月下降14%。结合新房销售表现来看，各地区通过进一步的“以价换量”促进销售回款。

从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。

12月份，一线城市新建商品房销售价格环比下降0.1%。其中，广州、深圳分别下降0.6%和0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅比上月均收窄0.1pcts。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

图表二：

数据来源：国家统计局

此外，12月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比分别上涨2%和1%，其中二线城市分别上涨2.8%和1.5%。多个城市出台二手房交易指导价后，2021年二手住宅市场遭遇较大价格降幅，同比降幅显著。

图表三：

数据来源：国家统计局

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