港股房地产及物业管理板块拉升 2022中国物业管理行业市场调研分析

港股房地产及物业管理板块拉升，旭辉永升服务涨超10%，旭辉控股集团、金科服务涨超7%，碧桂园服务、融创服务、合景泰富集团涨超5%，新城悦服务、雅生活服务涨近5%，融信中国涨超4%。

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国物业管理行业市场全景调研与发展前景预测报告》显示：

居住物业：是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑; 包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、 别墅、度假村等; 当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。

我国物业管理行业现状

我国物业管理企业总数将近7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米，主要一线城市物业管理服务收入占到当地GDP的2.5%以上。物业服务企业将部分服务进行分包，一方面可以降低企业管理运营成本，充分利用社会资源，提高企业的运营效率;一方面专业的保安、保洁、绿化、设备维修管理服务机构，业务相对单一，专业化优势突出，有利于提升服务质量，提高业主满意度。

据2021年10～12月间的数据显示，北京、沈阳、大连、营口、盘锦等五个城市73家住宅小区物业服务企业中私企60家，占82.19%;国企11家，占15.06%;三资2家，占2.74%。

2020年下半年是物管企业的高光时刻，多数物企股价达到峰值，2021年，受地产主业震荡的影响，物业股迅速回调。截止到2022年7月31日，股价距高位跌破70%的比比皆是。

2022上半年，港股已公布业绩的49家物业企业总营收为1647亿元，平均增速为43%，与2020年同期保持一致。

根据数据显示，截止2022年7月底，59家上市物管企业股价有46家较月初下跌，最大跌幅达到68%。年初以来，59家上市物企股价下跌的数量达到了51家，仅有3家物企小幅上涨。距巅峰时股价下降80%以上的物企有6家，分别是时代邻里、正荣服务、佳兆业美好、宝龙商业、彩生活、烨星集团。

2022年年初，碧桂园服务总市值达到1285亿元，也是当时唯一一个市值破千亿的物企。随后，碧桂园服务股价下调，市值一路下降至7月初的1007亿元。纵观59家上市物企资本市场表现，不少物业股受地产主业震荡非常明显。整体来看，物管行业仍然与房地产主业唇齿相依，行业稳定性格局仍然有待进一步强化。

在物业管理市场化的今天，市场法制化、观念人本化、管理专业化、服务精细化趋势日渐清晰，市场主体双方呈现出较明晰的和谐共处趋向。物业管理是广大人民群众高度关注的热点难点问题，与人民群众切身利益、社区治理水平以及社会和谐稳定休戚相关。

在这一认知引导下，物业管理市场主体双方、各级政府主管部门认识到，物业管理市场存在的诸多矛盾以及引发的诸多问题，实质是基层社会治理的综合性问题，只能从社会治理机制的更广阔视野、更深层次来探索解决路径，以彻底解决。2022年十三届全国人大五次会议期间，有代表提出关于制定物业管理法的议案，建议尽快制定《中华人民共和国物业管理法》，进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。

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