房地产经纪市场运行特征分析

房地产经纪人，是指通过全国房地产经纪人资格考试或者资格互认，依法取得房地产经纪人资格，并经过注册，从事房地产经纪活动的专业人员。房地产经纪业务是指房地产信托机构可通过设立房地产经纪组织从事房地产经纪事务。房地产经纪事务的主要内容有代理房屋买卖、国有土地使用权转让；代理房屋和国有土地使用权租赁；居间介绍、代理房屋交换和提供房地产咨询服务。

房地产经纪行业发展历程：

1、复苏（1978-1992年）

我国房地产经纪业复苏以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机。1980年开始，国家推行城镇住房制度改革，陆续出台了土地有偿使用、城市建设综合开发、个人建房、房地产市场培育等一系列发展房地产业的政策。1987年10月，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确指出社会主义市场体系包括房地产市场，这宣告了我国房地产市场的诞生。1983年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》，规定了房屋产权登记制度，1990年全国基本完成了房屋所有权登记工作，为80%以上的房屋所有权人颁发了房屋权属证书，这为房地产市场及房地产经纪的发展创造了条件。1980年10月30日，国家城市建设总局下发了《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》（城发房字80]264号），开始落实私房政策，使大量房产在短短几年内发生流转，客观上形成了市场供给和需求，激活了房地产市场，也为房地产经纪活动的再现创造了契机。

房地产经纪活动逐渐被认可。改革开放之前，房地产经纪活动被列为八种投机倒把行为之一，是被打击和取缔的对象。1978年之后，对经纪活动的限制开始松动。1983年12月17日，国务院颁布《城市私有房屋管理条例》（国发1983]194号），明令“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。”1987年9月17日，国务院颁布《投机倒把行政处罚暂行条例》，经纪活动不再是投机倒把行为。1988年8月8日，建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合下发《关于加强房地产交易市场管理的通知》（建房字1988]170号），提出“对一些在房地产交易活动中出现的尚存在争议的问题，如房地产经纪人问题等，可通过试点，从实践中摸索经验。”房地产经纪逐渐得到了国家和社会的认可。

复苏时期，经济发展较早的沿海地区对市场化的房地产经纪活动持开明态度，内陆地区则仍然保守。例如，《上海市私有居住房屋租赁管理暂行办法》（1987年6月17日发布）规定私有房屋可以委托代理人出租，但代理人代理出租，应具有房屋所有人委托的证件。这代表依法、规范的房地产经纪活动开始被允许。相反，《西安市房地产交易市场管理暂行办法》（1990年颁布）依旧将“私自交易房屋、居间牟利、倒买倒卖”视为违法行为。

2、初步发展（1992-2001年）

1992年国务院发布《于发展房地产业若干问题的通知》（国发1992]61号），明确要求建立和培育完善的房地产市场体系，建立房地产交易的中介服务代理机构、房地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等。这确立了房地产经纪行业市场化发展的道路。1993年一些沿海地区出现房地产投资过热，1995年国家开始进行宏观调控，房地产市场开始调整。此后出现了商品房销售不畅的局面，这为我国房地产经纪新建商品房销售代理业务发展带来了一次良机。1998年停止住房实物分配之后，城镇居民长期压抑的住房需求得到释放，再加上住房公积金和商业性住房金融的支持，面向二手房市场的经纪服务兴起。

房地产经纪机构大量成立，持证从业人员快速增加。1993年2月，第一家全国性的房地产中介机构——中外合资建银房地产咨询有限公司成立，当年，深圳就批准成立了近70家房地产经纪机构。1992年7月，上海首家房地产经纪企业——上海威得利房产咨询公司成立，到1998年底，上海已有1905家房地产经纪企业，其中专营性公司984家（外资企业143家）；兼营性公司921家（外资企业280家）。1993年，北京市成立120多家房地产经纪机构，至2001年底北京的房地产经纪类公司超过了2000家。据不完全统计，到2000年，全国房地产经纪机构2.5万家。1994年，上海率先设立房地产经纪人考试制度，1996年有6300多人获得《房地产经纪人员资格证》，1998年持证人数增至10518人。北京市1996年设立经纪人考试制度，当年通过考试的有241人，以后逐年上升，到2001年已有6067人取得房地产经纪人执业资格。据统计，2001年全国房地产经纪从业人员约有20多万。

3、快速发展（2001-2007年）

2001年之后，我国商品房销售稳步增加，个人住房消费成为市场主体，存量房市场升温，商品房空置率居高不下。2001年，个人购买面积达到1.825亿平方米，已占到商品住宅总销售面积的91.53%；全国35个大中城市存量住房交易60.35万套，相当于当年增量商品房（885717套）的68.14%。2003年，我国商品房空置面积已突破1亿平方米，空置一年以上商品房面积为4220万平方米，空置率已接近20%。信息技术在房地产经纪行业得到广泛应用。2001年之后，互联网、局域网逐渐普及，信息技术在改变着每个行业。据2004年《中国通信年鉴》统计，2003年，全国各种类型的互联网用户达到7645万户，比2002年增长30.74%。网站已经成为房地产经纪企业发布房源信息，交易当事人获取经纪机构、经纪人信息最重要的一个途径。

房地产经纪队伍空前壮大。据国家工商行政管理总局统计，截至2007年，名称中含有“房地产经纪”字样的企业约29954家。房地产经纪从业人员队伍也空前庞大，到2007年底，全国共有31360人取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书，其中的18828人经注册取得了中华人民共和国房地产经纪人注册证书，全国有注册房地产经纪人的房地产经纪机构达到13350家。保守估计，目前房地产经纪从业机构超过3万家，从业人员逾百万。

4、调整发展（2007年之后）

2007年底以来，受房地产市场固有规律和宏观调控政策的影响，我国房地产市场出现购房者持币观望、买卖成交量持续萎缩、房价徘徊不前甚至小幅回落的变化。房地产市场的这种变化，迫使“以交易量为生”的房地产经纪行业进入调整发展时期。其主要表现是经纪业务量下滑，经纪机构关门，经纪人员流失。例如，2007年底开始，深圳市创辉租售房地产顾问有限公司等机构出现了关闭大量门店，裁减公司员工的情况。

房地产经纪市场运行特征：

房地产经纪的服务性与其他经纪活动一样，房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业是服务性行业。所谓服务是指行为主体通过该项活动使另一个主体即服务对象获得某种利益。依据中国产业结构的总体分类，房地产业属于第三产业。与房地产业中的开发业相比，房地产经纪、价格评估、咨询、物业管理等更具有服务业的性质。

在经济生活的商品体系中，房地产是一种极为特殊的商品。首先，它直接以土地为基本物质构成要素，不仅造成了其空间位置的固定性，还使得它成为一种不完全的劳动产品，因而在价格影响因素和价格形成、运动机制上具有不同于一般完全劳动产品的商品特性。所以房地产经纪人员要把握交易中最敏感、最关键的因素--价格，就必须具备一定的房地产市场和房地产价格评估的专业知识以及丰富的市场经验。

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