海南房地产行业发展态势 海南房地产行业未来如何发展

海南在开启自由贸易港建设前后，为防止房地产市场投机炒作和摆脱经济发展对房地产的过度依赖，实施了“全域限购”等一系列房地产调控政策。2018年4月13日，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。据人民日报2023年3月31日报道，海南加快推进国际旅游消费中心建设，高端购物、医疗、教育三大境外消费回流逐渐成为自贸港的“金字招牌”。其中，离岛免税销售额5年销售总额超1300亿元。

随着全岛封关进入运作倒计时，海南楼市发展进入新阶段。近年来，中央赋予海南建设全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区“三区一中心”的重大使命，凸显海南在全国发展大局中的重要地位。值得关注的是，海南高质量发展取得明显成效，基本摆脱了房地产依赖症。未来，海南改革开放、经济发展和自贸港建设还将进一步影响楼市

海南封关运作和自贸港建设将对房地产市场产生一定的积极影响，将促进楼市价值提升。一方面，海南土地供应将会进一步减少，海景房等稀缺性将会增加，房价或将会出现稳步上涨态势;另一方面，海南岛将会吸引更多外国投资者和旅游者的到来，这也将在一定程度上推动海南房地产市场发展，增加房产价值。海南自贸港建设将极大提高海南市场的消费力，商业物业规模扩容，这对商办物业开发商而言是不错的机遇。

海南房地产行业发展态势

4月24日，海南省统计局公布了2023年3月统计月报。从数据中可以看到，2023年一季度，海南全省房屋销售面积178.57万㎡，销售额312.8329亿元，房屋销售均价约为17518.78元/㎡。与去年同期相比，过去三个月房屋销售量增加了6.1%，销售金额增加了9.4%，房屋均价上涨了3.13%。

在固定资产投资方面，今年1~3月份，海南房地产开发投资约为299亿元，较上年同期增长了4.8%。但从分市县房地产开发投资情况来看，海口经济圈增长了18.5%，另外两大重要经济圈：三亚经济圈和儋洋经济圈增长均为负数，分别为-12%和-14.4%。

日前，海南机场发布2022年年度报告。数据显示，海南机场2022年实现营业收入47亿元，同比增长3.89%，其中房地产业占比44.11%，机场业务占比22.22%，物业管理业务分部占比15.16%，免税与商业业务占比5.74%;归属于上市公司股东的净利润18.56亿元，同比增长300.68%。

海南机场自持6个地产商业项目(不含机场商业)，可租面积约40.35万平米。旗下海口日月广场有税业务可租面积约24.73万平米、免税业务可租面积约5.70万平米，综合出租率75.9%。

从报告中可以看出海南机场的营收主要来源于房地产业务，同时靠卖地赚了20亿元，但海南机场表示，未来逐步实现去地产化。

在海南，房地产曾“一业独大”，投资和税收最高时占该省固定资产投资和税收的“半壁江山”。在铁腕治理之下，海南的经济发展不再依赖房地产，逐步构建与自贸港发展相适应的住房体系。“房地产是国民经济发展的支柱产业之一，涉及上下游100多个行业，房地产市场的平稳健康发展对社会经济发展有较大的促进作用。过去，海南房地产确实在国民经济中占比较高，但通过近五年的调控，房地产在国民经济中的比例已大幅下降，但对经济社会影响也是巨大的，尤其是对房地产从业人员以及房地产产业链上的相关行业影响较大。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年海南房地产行业竞争分析及投资预测报告》显示：

海南地势为中部高四周低，中间高耸，呈穹窿山地形 ;属热带海洋性季风气候;陆地总面积3.54万平方公里，管辖海域总面积约200万平方公里。 ] 截至2022年，海南省辖4个地级市，5个县级市、4个县、6个自治县。截至2021年，海南省常住人口1020.46万人，比上年增加12.34万。

2022年海南省省生产总值6818.22亿元，按不变价格计算，比上年增长0.2%。分产业看，第一产业增加值1417.79亿元，比上年增长3.1%;第二产业增加值1310.94亿元，下降1.3%;第三产业增加值4089.49亿元，下降0.2%。

全省固定资产投资比上年下降4.2%，其中工业投资增长33.0%，占固定资产投资比重较上年提高5.2个百分点。分行业看，制造业投资增长21.1%，电力、燃气及水的生产和供应业投资增长49.8%，水利、环境和公共设施管理业投资增长21.2%。

海南房地产行业未来如何发展

4月份，海口商品住宅成交备案2207套，三亚商品住宅成交备案1263套，实现平稳增长。琼海、万宁、东方、临高、昌江等滨海城市商品住宅和商办产品成交备案也保持稳定增长。另据海南省统计局的数据，一季度海南省房屋销售面积178.57万平方米、房屋销售额312.83亿元，分别同比增长6.1%和79.4%，整体来看比较平稳。

2022年全省建筑业增加值545.60亿元，比上年下降2.2%。全省具有资质等级的建筑企业单位343个，新增67个。本省资质内建筑企业全年房屋建筑施工面积1861.83万平方米，增长9.5%;房屋建筑竣工面积449.49万平方米，下降5.5%。本省资质内建筑企业实现利润总额14.04亿元，下降27.1%;上缴税金14.39亿元，下降28.1%。

目前，海南正在为2025年实现全岛封关运作做准备，封关运作对于海南岛的影响更多体现在中长期发展、对经济贸易的整体带动以及吸引人口流入等方面。而基于海南作为自由贸易港的发展愿景的实现，产业、经济及贸易的发展对于岛内的商业、办公、产业地产的发展将构成一定利好，同时人口的流入也会对海南住宅市场的中长期发展构成一定支撑。

对于下一步海南房地产的发展，长期来看，海南仍将延续对房地产行业较为严格的调控政策，抑制投机需求、优化供给结构，进一步推动住房模式向“保障+市场”的双轨制进行转变;短期来看，需求端政策有望小幅优化，以支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

根据《海南自由贸易港建设总体方案》的规划，海南自贸港将致力发展高新技术产业，并会积极发展旅游业、物流业、金融业，在开放举措、产业政策、营商环境、优惠措施等方面的积极因素，都有利于产业园区、写字楼以及商业、养老、文旅等主题地产的蓬勃发展。此外，目前海南基本摆脱房地产依赖症，房地产市场调控成功闯关，未来有望保持房地产健康平稳发展，并成为房地产行业向发展新模式过渡的先行先试范例之一。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年海南房地产行业竞争分析及投资预测报告》。