房地产行业市场机遇分析 一线城市商品住宅销售价格环比稳中微涨

10月19日，国家统计局发布了9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，2023年9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大，二手住宅环比转涨、同比降幅收窄;二三线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。

一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大。从环比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%，广州和深圳环比分别下降0.6%和0.5%。一线城市二手住宅销售价格环比连续4个月下降后首次转涨，涨幅为0.2%，其中北京和上海环比分别上涨0.7%和0.6%，广州环比下降0.7%，深圳环比持平。

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中指研究院上海高级分析师陈炬兰分析认为，继多个二线城市实行公积金“认房不认贷”政策后，上海作为首个实行的一线城市，预计将对改善或置换客户起一定积极作用，预期未来将有更多城市跟进。上海新房在实行商贷“认房不认贷”后，9月新房(不含保障房)成交量环比增长21.7%，市场热度有所上升。

二线城市方面，10月20日，成都住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款相关规定的通知》，明确申请住房公积金贷款购买成都市自住住房的，以缴存人家庭成员(含未成年子女)在成都市住建部门房屋登记信息系统记录的住房套数为依据，不再将个人征信中未结清商业性个人住房贷款纳入住房套数认定。在成都市无住房的执行首套房政策，有一套住房的执行第二套房政策，有两套及以上住房的不予贷款。

从同比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京和上海同比分别上涨2.9%和4.4%，广州和深圳同比分别下降1.7%和3.0%。一线城市二手住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

二三线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。从环比看，9月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅环比下降0.5%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点;二手住宅环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

从同比看，9月份，二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅同比下降3.2%，降幅比上月扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.4%和3.5%，降幅均与上月相同。

1—9月份，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%(按可比口径计算);其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。

1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面积574250万平方米，下降7.4%。房屋新开工面积72123万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。房屋竣工面积48705万平方米，增长19.8%。其中，住宅竣工面积35319万平方米，增长20.1%。

二、商品房销售和待售情况

1—9月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。

9月末，商品房待售面积64537万平方米，同比增长18.3%。其中，住宅待售面积增长19.7%。

1—9月份，房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%。其中，国内贷款12100亿元，下降11.1%;利用外资36亿元，下降40.0%;自筹资金31252亿元，下降21.8%;定金及预收款33631亿元，下降9.6%;个人按揭贷款17028亿元，下降6.9%。

国家统计局数据显示，1—9月份，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%;其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。

对此，易居研究院研究总监严跃进对记者表示，开发投资指标代表了房企供给端扩张的情况，当前此类指标略受约束，说明存在一定压力。近期各地激活供给端的操作释放出重要信号，比如购地方面的限价政策取消、土地开发容积率约束减少、开发商拿地的主动性增强、施工环节采取了诸多友好措施，这些都有助于促进开发投资指标企稳。

值得关注的是，随着“保交付”工作的持续推进，房屋竣工面积持续高增长。1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米，同比下降7.1%，其中，住宅施工面积574250万平方米，同比下降7.4%。房屋新开工面积72123万平方米，同比下降23.4%，其中，住宅新开工面积52512万平方米，同比下降23.9%。房屋竣工面积48705万平方米，同比增长19.8%，其中，住宅竣工面积35319万平方米，同比增长20.1%。

房地产行业市场机遇分析

综合1-9月来看，保利发展、万科、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂等14家房企销售额均超过了千亿元规模。不过同比来看，销售端仍然延续下降趋势。百强房企9月销售额同比下降24.1%，1-9月销售总额为48501.0亿元，同比下降10.3%，降幅相比上月扩大1.7个百分点。

随着各部门、各地楼市政策的落实，信贷资金对在建项目建设竣工和住宅销售的支持力度持续增强，带动竣工面积持续高增长。9月房屋竣工面积同比增长25.4%，较8月增加15个百分点，增幅维持在相对高位。另外，今年以来始终保持低位的新开工增速也开始出现边际好转的信号。

针对一系列稳定房地产的优化政策，盛来运表示：“从现在实施的初步情况来看，政策作用是在持续释放，有积极的效应。当然，政策的发挥还要有个过程，因为毕竟房地产总体上处在一个调整阶段，所以后期还要抓好政策的落实。”

虽然“金九”商品房销售指标环比持续向好，但销售规模仍低于以往同期，具备一定的上升空间。关荣雪预计随着利好政策的持续加持，以及在房企持续推新的助力下，10月商品房销售有望延续复苏态势。

总结1-9月份全国房地产市场数据，各类指标尤其是销售端指标已经出现了一些积极信号，值得肯定，进一步说明既有政策效应积极释放，也有助于进一步稳定市场预期。1)销售端的回暖值得重视，目前正进入弱复苏的态势。包括销售数据的单月指标、销售数据的回笼情况，都朝着好的方向发展。这恰说明各地购房政策积极到位，降低了购房成本，激活了合理住房消费需求。2)随着销售端的回暖，企业资金状况也有改善的空间和可能。各类金融机构对于房地产市场的判断也会有新的调整。但总体上预期进一步向好，朝着平稳健康发展的方向演进。

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