恒大物业午盘持续走高 物业行业市场机遇分析2024

截至2023年9月底，南都物业累计总签约项目724个，累计总签约面积8573.17万平方米，2023年1-9月公司新签物业服务项目72个，新签约面积约712.69万平方米。

对于地产应收款、全年业绩目标等问题，南都物业称，近年来受整体经济形势和房地产市场等宏观因素影响，物业行业从过去追求规模扩张，回归到平稳发展的阶段。在这样的市场环境下，公司也在调整自身组织架构，梳理核心业务，从而应对行业变化及应收账款的影响。

对于利润问题，南都物业介绍，因产业结构不同，各业态毛利也有所不同。整体来看，商写、住宅的毛利率相对城市服务、公建类项目高一些。随着整体经济形势和房地产市场等宏观因素影响，公司近年来新承接的项目超半数是城市服务、公建类。

为确保物业行业数据精准性以及内容的可参考价值，我们研究团队通过上市公司年报、厂家调研、经销商座谈、专家验证等多渠道开展数据采集工作，并对数据进行多维度分析，以求深度剖析行业各个领域，使从业者能够从多种维度、多个侧面综合了解物业行业的发展态势，以及创新前沿热点，进而赋能物业从业者抢跑转型赛道。

传统物业管理，由于技术含量低，只是劳动密集型的行业。面对现代科技飞速发展，以建筑智能化、宽带社区网络为代表的高新技术在现代建筑中的广泛运用，物业管理行业的各种物业“硬件”发生着前所未有的变化。怎么适应这一发展趋势，实现物业管理行业的技术变革，是所有物业管理企业面临的“难题”。有效破译这个“难题”的“密码”，就是建立“网络大平台”，实现网络管理现代化。

住宅区是一个小社会，实现社会成员之间的协调运转，必须借助网络化手段

住宅是一个产品群，而不是单一产品，包含了环境、配套设施以及日常生活各方面。物业管理为了给这个产品群提供良好的服务，必须遵循一定的规则。建立小区物业管理的“大平台”，让不同文化背景、不同层次的人们都在“大平台”管理下和谐工作、生活，物业公司也需要利用这个“平台”来联系大家，实现人与人之间的沟通，让物业服务变得更人性化。

全国房地产新开工面积在2019年达到高点，然后逐年下降。房屋竣工面积2021年达到高点，2022年同比大幅下滑。这意味着，未来物业管理潜在的规模增速将全面放缓。2022年1-11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积11.2亿平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面积5.6亿平方米，同比下降19.0%。

典型头部房企2022年供货大幅下降，将导致相关物企2023规模增速下滑。2022年，房企新增土地建面TOP100合计为1.2亿平方米，同比下降76%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面积也将大幅下降。意味着两至三年后，物业公司可从地产母公司获取的新增在管面积将大幅减少。2022年，房企操盘面积TOP100为4.1亿平方米，同比下降46.4%。同样意味着，一至两年后地产公司可交付的新房物业管理面积可能减少近一半。

2022年全年商品房销售额约为13.3万亿，销售面积约为13.6亿平米，行业规模重回2015年，彼时销售面积为12.8亿平米左右。对于未来，丁祖昱预判，未来十年住房增量需求将回落至100亿平方米左右。相对过去十年住房增量减少32亿平方米。

物业行业市场机遇分析

随着物质生活的不断完善，人们对于精神的需求也越加强烈。现代家居生活突破了以往的室内封闭居住理念，而是追求进一步拓展居住空间，将自己的家居生活与社区环境乃至整个大自然融合为一体。现在，“生态化”与“全生命周期绿色环保”住宅概念已经出现在房地产市场上，并受到了公众的广泛关注。

从长期来看，增量市场向存量市场转化，保障性住房等大力推进，物企需要关注从服务地产企业为主，到新增渠道多元化的转变趋势。从追求规模、速度的增长，到关注利润的增长。从多元业务探索到明晰自身能力圈，锚定长期发展战略。依托拓展力、服务力、运营力的综合能力提升，走有质量的增长道路。

相应的物业管理行业的集中度也持续增强，强者恒强的格局愈加凸显。物业管理行业是一个“大行业、少龙头”的行业，专业壁垒低，但想要做出色却很难。近几年，在资本市场红利期的加持下，物业管理行业实现了迅猛的增长，依托资源、背景和自身的能力的差异，头尾部物企之间的差距也进一步拉开，行业马太效应加剧。根据克而瑞物管数据，物业管理行业企业数共有20余万家，截至2022年底，预计30余家物企在管面积超过1亿平方米，近20家物企在管面积超过2亿平方米，行业中更多的则仍为一般中小物企，行业的长尾现象长期存在，但头部物企的格局基本形成。

未来，了解更多本行业研究分析详见中研普华产业研究院《2024-2029年中国物业服务行业市场形势分析及投资风险研究报告》。