一线城市写字楼市场吸纳量创纪录 香港写字楼整体租金下跌8%-13%

一线城市写字楼市场吸纳量创纪录

高力国际数据显示，今年一季度北京净吸纳量超过23万平方米，刷新近十年单季度净吸纳量的新高，这一数字去年全年只有不到3万平方米。经历了一年低谷期的写字楼市场，在今年一季度迎来了复苏的信号。北上广深四大一线城市写字楼市场，在今年一季度都展示出了较强吸纳量，北京甚至刷新近十年纪录。

与北京类似，上海写字楼市场也在今年一季度超出预期。高力国际数据显示，虽一季度为传统淡季，但上海产业园区市场在今年一季度表现不俗，整体净吸纳量达22.1万平方米，环比上涨8.4%。与此同时，预计今年产业园区整体净吸纳量将逐步走高，全年净吸纳量有望达到109万平方米。

广州也同样有较好表现。第一太平戴维斯数据显示，今年一季度广州写字楼租赁市场活跃度大幅提高，新兴租赁需求持续增长。全市写字楼净吸纳量为15.3万平方米，较去年同期增长16万平方米，创下历年来的开年最高值。

香港写字楼整体租金下跌8%-13%

戴德梁行发布2021年第一季香港写字楼及商铺租赁市场回顾及展望。戴德梁行香港董事总经理萧亮辉指，由于企业收缩趋势持续，香港写字楼整体租金于第一季比去年同期下跌了17.6%，而与2019年第一季高峰相比更下跌了24.4%，他预期写字楼租金下跌趋势将持续至2023年初。

疫情期间，由于部分跨国公司收缩租用面积，令2021年第一季度整体写字楼空间的待租率升至14%，创下04年第二季度以来的新高，至于单季净吸纳量则达到有纪录以来的负900,000平方呎的新高，戴德梁行执行董事兼写字楼部韩其峰指，虽然市场的积极气氛惭强以及疫苗已展开接种，惟租客仍然保持审慎态度，寻找更优惠的租务条件及根据成本效益的写字楼选址。该行预计租金下行过程将持续未来数季，从而进一步推高待租率，直至2022年底。

由于单季负吸纳量已达到有记录以来新高，任何新供应都可能推动租金进一步下调，目前在建中位于非核心区的新写字楼项目合共提供420万平方呎，该行预计写字楼租金下跌趋势将持续至2023年初，预期今年港写字楼整体租金下跌8%-13%。

国内办公楼销售额历史

2011-2017年，我国写字楼开发投资金额逐年增加。由于四万亿的刺激，2011-2013年写字楼投资增速不断高升，在2013年高达38.2%，而2013年之后逐渐下滑，回落到比较稳健的水平。2017年，中国写字楼市场投资规模为6761.36亿元，较2016年增长3.5%。

根据中研普华出版的《2021-2025年中国写字楼行业竞争分析及发展前景预测报告》显示：

办公楼市场发展与宏观经济存在较大的关联度，宏观经济下行，工业、服务业规模增速下降导致国内办公楼市场近两年表现远低于住宅市场。2018年，中国办公楼开发投资规模跌破6000亿元，2019年投资完成额略有回升，至6163亿元，增长2.78%。

受办公楼销售面积快速下滑影响，国内办公楼销售额在2019年跌破6000亿元，至5328.96亿元，同比下降15.1%，下降幅度从2018年的2.55%扩大至2019年的15.1%。与住宅房地产市场一样，办公楼销售依旧以期房销售为主，2019年办公楼期房销售4040.61亿元，占办公楼销售额比重的75.82%，办公楼现房销售1288.36亿元，占比24.18%。我国第三产业GDP虽然长期保持稳定的增长趋势，但增速从2008年至今，却一直处于下降趋势，截至2019年，我国第三产业GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7个百分点。2019年中国工业增加值同比增长5.7%，相比2018年增速下降0.4个百分点。宏观经济增速下降，以及经济下行压力，给国内办公楼市场销售带来了一定负面影响。

写字楼历年竣工面积分析

图表：写字楼竣工面积(万方)及增速情况

数据来源：中研普华产业研究院整理

2018年供应高峰持续上行，CBRE监测的主要17个城市写字楼新增供应接近850万平方米。一线城市新增供应380万平方米，与2017年基本持平。沪深将继续看到百万平方米级别的充沛供应，北京CBD、望京和丽泽区域项目集中上市迎来久违的供应释放。二线城市新增供应大幅上涨50%，天津、沈阳、苏州、宁波、武汉和长沙供应压力较大。

截至2019年，国内办公楼竣工面积3923万平方米，同比增长1%，2013-2019年中国办公楼竣工面积复合增长率5.85%。

欲了解更详实的中国写字楼行业发展前景分析，可点击中研普华《2021-2025年中国写字楼行业竞争分析及发展前景预测报告》