房地产信托公司积极推动业务转型 房地产信托产品的发行情况分析

房地产信托项目发展态势良好

伴随金融防风险等政策的不断深入，作为房企和信托公司重要“吸金”工具的房地产信托正面临“按下葫芦浮起瓢”的局面。用益信托最新数据显示，2019年来，房企通过信托公司发行的信托产品大增近7成至2309只，融资规模近3500亿元。与此同时，相关部门也加大了对房地产信托的监管力度，“严防死守”房地产信托的融资风险。

从投资品种来看，股市屡创新低，外围环境负面消息不断，反弹迹象并不明确，风险难以把控。而房地产投资受到严控，且受到限购令影响，投资房地产风险加大。相比较下来，前发行的房地产信托计划预期年化收益率大都在10%以上，尽管同样受到调控，但是投资者能详细了解房地产信托项目，作为资产配置的一种，不失为一个理想的选择。

房地产信托公司积极推动业务转型

2020年以来，投向房地产的集合信托资金产品期限在24个月到36个月区间的平均收益率为7.41%，是各期限平均收益最高的。随着期限的变长，呈现出边际递减效应，可能是因为投资长期限的项目总体资质较好，风险溢价低。平均募集规模方面，未透露投资期限的房地产信托最高，约为2.13亿元。

截至2021年1季度末，投向房地产的资金信托余额为2.17万亿元，较2020年1季度同比下降15.75%;房地产信托占比为13.60%，同比下降0.97个百分点，环比下降0.37个百分点，已降至资金信托投向的第4位。房地产信托业务规模和占比的压降，有助于信托公司积极推动业务转型，避免资金投放过度集中于房地产领域，也有助于更好地发挥信托服务实体经济的职能。

房地产信托产品的发行情况分析

从房地产信托产品的发行来看，目前影响产品募集的因素主要是如下两个：一是监管层强调了对房地产信托的监控和限制不会放松，因此房地产信托产品额度不足会变成很大的问题;二是房企融资规模受限，三道红线政策之下房地产信托产品的模式急需调整或升级改造。

监管部门强调夯实“去通道”和“穿透式监管”，每一笔信托都杜绝“违规杠杆”。未来地价和房价联动、土地和资金共监管，这是调控的杀手锏。当然，地产信托整顿是有针对性的，符合“432”条件的贷款项目、民生项目、旧改项目等信托供应不会受限。因此，楼市杠杆将继续受限，房地产投机情绪不会失控，“房住不炒”方向不会偏离。同时，又能发挥地产信托分散融资风险，助推房地产对接实体经济和百姓安居需求。

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