盐田区着力打造三大商业综合体 2021年商业综合体行业深度分析

城市都会的"名片"--商业综合体

商业综合体，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，人们对购物消费场所的要求也同时提高，购物中心的功能也随之越来越完善。单纯的“购物+娱乐”难以满足人们的需求，以休闲体验为导向的沉浸式购物应需而生。购物中心从一百多年前的美国郊区购物区域，发展为如今全方位的商业综合体;从最初的简单情感共鸣，到如今的“沉浸式”购物体验打造。其中的变化不仅证明了时代的进程，更体现了人们消费观以及消费需求的更迭。

放眼国际繁华大都会，每个城市往往都有一张能够体现城市发展水平、汇聚城市顶尖价值、洋溢城市精神的都会"名片"--城市综合体，如法国拉德芳斯、纽约洛克菲勒中心、日本六本木等，不仅在满足了居住、商务洽谈、餐饮、娱乐等各种消费功能需求的同时，也展示了它在城市地位中应有的王者之尊。

盐田区着力打造三处大型商业综合体

深圳这座带状商业大都市，随着地铁线的铺展，目前商业格局向东西两翼渐次展开。一条条地铁‘巨龙’带动了深圳商业购物中心发展。分布在地铁沿线的购物中心，纷纷成为深圳商业‘劲旅’。”相关调研报告指出，地铁不仅改变了市民出行方式，促进深圳现有商业升级及格局的改变，还改变了市民的居住理念、消费习惯。深圳以“地铁线为链、地铁站为节点”的商业形态应运而生，深圳商业购物中心“一城多中心”格局渐入佳境。

据了解，目前盐田区正着力打造三处大型商业综合体。一处是田心工业区更新改造项目，一处是盐田港后方陆域的佳兆业城市广场商业项目，一处是小梅沙片区城市更新项目。

商业综合体行业深度分析

城市商业综合体是现代商贸业的一种新业态，是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。城市商业综合体的开发模式，单纯以商业为主，占整个建筑综合体开发面积大约45%-65%的比例。创业比例占3%-5%的比例;真正以休闲和娱乐为主的城市商业综合体目前正在发展，比例大概占到30%左右，从开发商的实践当中可以看出，这四种开发模式当中，开发商的倾向性是非常明显的。休闲商业综合体难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化，文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。住宅市场低迷已经是不争的事实，而房企在今后两年要在业绩上有所建树不得不多花心思，多点创新和突破。当前中国房地产市场出现新运行特征，与人口结构趋势性拐点和老龄化加快密切相关。

通常情况下，商业综合体经营业态的“黄金比例”为：购物、餐饮和娱乐按照52∶18∶30分布。近两年来，无论房地产上市公司、大型房企，还是中小房企，乃至保险企业、制造业企业如娃哈哈、雨润等众多其他行业的企业均纷纷转向城市综合体的开发。除一线城市外，城市综合体在二、三线城市，乃至四线城市遍地开花。城市综合体未来一段时间内将保持高速增长态势。城市综合体经过数年的发展，成绩显著，而商业综合体将是未来城市综合体的发展方向，是城市综合体发展的主流模式。

纯住宅楼盘随着时间的更迭，物业硬件越来越陈旧，便不具备再次升值的潜力，只能随着城市房价的提升而略有提升，转让二手房的价格都会存在"天花板"。而城市综合体通过商业运营，商圈日渐繁荣，商家品牌逐步更新、提升，城市综合体住宅也将爆发出其他纯住宅楼盘无法匹敌的强劲升值潜力。同时，城市综合体在为片区打造配套价值的同时，也会引领区域经济腾飞，区域价值的飙升也会反哺二手房住宅价格的上涨。

商业综合体行业研究报告主要分析了商业综合体行业的市场规模、商业综合体市场供需求状况、商业综合体市场竞争状况和商业综合体主要企业经营情况、商业综合体市场主要企业的市场占有率，同时对商业综合体行业的未来发展做出科学的预测。商业综合体行业研究报告可以帮助投资者合理分析商业综合体行业的市场现状，为投资者进行投资作出商业综合体行业前景预判，挖掘投资价值，同时提出商业综合体行业投资策略、生产策略、营销策略等方面的建议。

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