规模数百亿的城市更新基金陆续成立 城市更新市场容量预测

规模数百亿的城市更新基金陆续成立

今年以来，我国城市更新步伐不断加快，并上升为立法层面。9月1日起，《上海市城市更新条例》正式实施，将建立城市更新协调推进机制，深化制度创新，加大资源统筹力度，支持和保障城市更新。自此，上海市成为继深圳后全国第二个正式对城市更新立法的城市。

北京、成都、上海、天津、无锡等地陆续成立以地方国企牵头的城市更新基金，6月，上海一支规模800亿元的城市更新基金成立，创下国内落地规模最大基金的纪录。此后，300亿元的无锡城市更新基金，600亿元的天津城市更新基金也分别于7月、8月相继落地。据不完全统计，目前城市更新基金落地规模已接近3000亿元。

城市更新市场容量预测

城市更新主要包括完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能完善工程、强化历史文化保护、加强居住社区建设、推进新型城市基础设施建设、加强城镇老旧小区改造、增强城市防洪排涝能力以及推进以县城为重要载体的城镇化建设等。

从目前各地实践来看，城市更新模式一般分为政府主导、市场主导以及政府和市场结合三种方式。公益性项目，以政府财政为主，采用政府投资、地方政府专项债券等;具有一定微盈利能力的项目，以城市城投公司为主，运用项目整体资金平衡、ABO(授权—建设—运营)等模式实施;具有市场化盈利条件，以社会资本作为实施主体的，采用招商、PPP、混改等模式。

城市更新已经成为房地产行业的下一个“兵家必争之地”。有研究认为，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新将是一个10万亿元级的市场。统计数据显示，中国百强房企中参与城市更新的比例达80%，已有51%的房企运营规模超百万平方米，早期布局的项目已进入价值兑现期。

城市更新过程中，房企应更加注重从“开发方式”向“经营模式”转变。城市更新不仅是空间更新，更应通过内容的整合和运营，实现区域内文化内涵的丰富和生活质量的提升。

“十四五”城市更新行业发展规划

面对新一轮城市更新，如果仅停留在简单的推倒重建，将不利于解决城市化中的问题。中国城市更新论坛会持续关注核心城市人、项目的变化。从线下到线上、从开发到存量、从生产到服务，政府关注的产业升级，市场关注的消费需求升级，将在城市更新这个领域交汇。现今“消费升级”的强势出现培育出了商业环境土壤，而人工智能、物联网等新锐科技的发展也让技术环境逐渐完备，城市更新的商业契机就在这个环境中。

中国城市发展已迈入存量更新时代，城市更新既是建筑规划的时代更迭，也是科技人文的发展需求，更是经济民生的新劲方向。但是作为一个超万亿的新兴市场，城市更新并没有形成自己独有的发展“原则”。

“十四五”规划纲要指出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。这是“城市更新”一词首次出现在国民经济和社会发展五年规划里。

城市更新作为未来推进新型城镇化的重点任务，要遵循法治化和市场化的原则，将城市更新和城市社区管理、园区建设和产业发展结合起来，将政府、居民、企业和社会组织等主体的积极性发挥出来。

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