工业用地都有哪些类型?工业地产行业未来发展方向分析2022

伴随着新兴工业的发展，以及各地政府对于新兴工业的高度关注，工业地产的升级、细分化趋势明显，生物医药、工业互联网、AI、数字创意、新能源汽车、大数据、航空工业、电子商务等垂直领域工业地产逐渐成为区域的工业发展的主导载体。

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

中国产业地产参与主体包括了传统地产商、产业地产商、制造业企业、金融资本等。涉足产业地产的企业越来越多元化。近年来，跨界活跃在产业地产的市场主体主要可以分为四大类，房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等其他企业。

长期来看，工业地产供需将稳步增长;在REITs随着融资的稳步推进，工业地产的金融化越来越明显，促进了工业地产市场的参与。新基础设施5G、以数据中心、云计算、工业互联网、物联网、人工智能、智能制造为代表的七大产业的发展，将促进工业地产投资的智能化，数字化将使产业投资成为一种趋势。

产业地产是工业地产的升级，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以调整产业结构、发展创新经济和战略性新兴产业为目标，以政策为基础，以金融和产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

工业用地分为以下三种类型：

一类：金融活动业、缝纫工业、电子工业、工艺品制造等对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业。

二类：农副食品加工业、食品工业、纺织工业、医药制造工业等对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业。

三类：冶金工业、大中型机械制造工业、采掘工业、化学原料及化学制品制造业、造纸工业等对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业。

此外，随着基础设施公募REITs的持续扩容，除了仓储物流外，产业园区和保障性租赁住房等资产类别进一步受到外资关注。

根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

今年以来，外资对国内资产的投资意向主要集中在产业园(如生命医疗科学园)、工业地产、长租公寓、物流、数据中心等资产类别上，这些产业过去并非传统开发商所关心的主流赛道。

据中研产业研究院《2022-2027年中国工业地产行业市场深度调研及投资策略预测报告》分析：

据了解，近几年，物流仓储逐渐成为极具韧性的地产板块。世邦魏理仕统计数据显示，一线城市的物流地产投资净回报率在6%~8%，远高于商业地产的4%~5%和住宅地产的2%~3%。并在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。

仲量联行发布的《2022亚太区房地产市场展望》报告亦指出，预计2022年优质物流地产将迎来大量新增供应，总存量高达2080万平方米，年增速达17%，其中城市物流和冷链物流将受到更多关注。

2021年，整体政策环境延续2020年末节奏，中央就房地产市场密集发声，严格落实"房住不炒"政策主基调。作为长期过快增长的市场，房地产行业未来将进入中长调整周期，发展逻辑已不再支持高速增长。

工业地产的土地投入相对较低，基准地价只是商业地产用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低很多，未来工业地产的投资主体必将多元化。

随着中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求逐年呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产正迎来全新发展浪潮。

工业地产行业未来发展方向分析

在“新基建”浪潮的推动下，5G、大数据、AI等技术将更一步地发展和深入应用，工业地产作为新基建时代，工业转型升级的重要载体，也将迎来一场新的发展机遇。智慧工业地产建设正向着智慧化、创新化、生态化的方向进行转变。

工业地产行业的盈利能力较强，从近几年行业的净利润情况来看，行业的净利率总体保持在10-15%之间，行业处于良好的发展态势之中。过去很长一段时间内，工业地产行业都不是一个完整发展的商业市场。与国际成熟的工业地产市场相比，我国工业地产发展仍处于初级阶段。

各地工业地产建设风生水起，中国工业地产建设已经在地域分布及建设模式上取得了一定的特色、从区域分布来看，环渤海、长三角和珠三角地区，依托其雄厚的工业基础，成为全国工业地产建设的聚集区;中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展工业地产建设，目前基本形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。

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