多地取消商品房限购 房地产行业分析报告2023

房地产行业未来前景如何?继佛山之后，东莞12月26日正式宣布全域取消限购，引发市场热议。

12月26日午间，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知(东建房〔2022〕23号)》，确认从通知发布之日起，莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区全面暂停实施商品住房限购政策。　至此，在东莞实施6年之久的限购政策全面取消。

据中研普华产业院研究报告《2022-2027年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》分析

房地产行业现状分析

2022年，房地产行业极为不易。2022年，房地产政策进入宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。

业内预计，全国新建商品房成交规模连续5年达到17亿平方米以上之后，2022年或降至约14亿平方米、销售额预期下滑至约14万亿元。

这一年，郑州打响二线城市救市第一枪、杭州等39城放松限购、济南等111城放松限贷……楼市新政接踵而至;11月份，“金融16条”、再融资重启等政策出台，助力房地产行业迎来黎明。作为经济支柱产业，房地产行业的韧性犹在。

7月新政发布后，东莞楼市热度普遍提升，项目营销力度大幅加大，花式促销琳琅满目，诸多楼盘快速承接敏锐的异地团体置业需求，启动“深圳客团购专场”，针对“不限购、无社保，低首付”等主题的噱头类特惠房源随处可见。比如，“首付0.5成买房，剩下1.5成直接送”等。

对于此次政策，东莞市住建局表示，是为切实贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，确保房地产市场平稳发展，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，目前是最好的政策出台时间，首先中央各部委都已发出提振市场的指示，其次东莞市场已调整了两年，房价趋稳定，成交量又在低位，可谓天时地利人和。

房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用。近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。

房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。

随着城市的扩张与发展，居住、商业、办公，多种形态的城市空间日积月累，房地产行业已经形成庞大的规模。

销售面积：2021年1-12月，商品房销售面积为17.9亿平方米，同比增长1.9%，比2019年1-12月份增长4.6%，两年平均增长2.3%，12月同比降幅较上月扩大1.7个百分点至15.6%。其中，1-12月住宅销售面积为15.7亿平方米，同比增长1.1%，办公楼销售面积同比增长1.2%，商业营业用房销售面积同比下降2.6%。

房地产行业前景分析

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，东莞前期政策纾困尽管很频繁，但从市场销售和需求端来看，房地产市场仍旧比较疲弱。特别是像东莞这样外来人口占比非常大的城市，生产和生活服务业比重比较大，生产制造型民企、私企很多，受疫情、出口下降、内需疲弱的影响比较严重。

“限购区的放开，一方面可以吸引非限购区客户回流至限购区，预计南城和松山湖片区客户量会增多，改善需求进一步释放，莞城由于学区房原因也会有较快的回暖表现。此外，放开限购盘活市场的同时，片区楼市分化也会进一步加剧，而且非限购区二手房限售取消也会对片区新房造成冲击。”业内人士表示。

业内普遍认为，虽然此次放松调控力度很大，但短期内效果或式微，提振作用或将延后显现，预计春节后市场将有所回暖。

中指研究院指出，这是因为东莞今年7月的“解限”政策力度较大，短期内也带动了市场成交的回升，消化了大量购房需求，商品住宅成交量也创下年内新高的3689套，但进入到传统“金九银十”阶段，市场成交不但没有持续走高，反而在政策利好消化后持续走低，10月份商品住宅成交套数不足2000套。

实际上，在多部门密集发声，支持房地产市场平稳发展，促进住房消费的暖风下，不止佛山、东莞近期在陆续退出或收缩楼市的行政干预政策，根据中指研究院统计，截至12月26日，全国已有超330个省市(县)发布楼市宽松政策超千条。

尤其是头部品牌房企，率先垂范。例如碧桂园，前三季度累计交付45万套，第四季度碧桂园预计还将交付约28万套，全年预计共交付约73万套房屋。龙湖前11月共交付约7.6万套，100%如期交付。万科则推出“交房即交证”，让业主收楼的同时可以一手拿钥匙、一手拿房本。

2022年第四季度以来，房地产行业融资支持政策密集出台，各类融资“堵点”不断疏通。

近期，高层多次强调房地产行业的重要性，重申房地产是国民经济的支柱产业。在业内人士看来，此类明确表态，释放了强烈信号，未来供需两端的支持政策逐步显效并继续加码，将促进房地产市场迎来转机，走上健康发展之路。

2022年来，房地产行业企业流动性压力不断增加的背景下，持续的降价销售与缩减拿地，不断冲击商品房及土地市场，违约风险进一步向高评级优质房企扩散，以及商品房销售持续探底的过程中，房地产调控政策在供应及需求两端持续宽松。

展望2023年，房地产市场的主要矛盾，已经由过去企业主、被动缩表带来的整体行业收缩，转向需求侧。然而，核心与非核心城市在需求侧所面临的问题却差异较大。核心城市在房企采取聚焦策略后，商品房的供应持续大幅增长需要有效的需求侧政策配合;而非核心城市，在市场库存较高的背景下，需求侧所面临的核心问题在于交付、收入与房价预期的修复。

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