2023年中国房地产行业分析：展望23年全国商品房销售金额预计增长

2022年，我国宏观经济面临下行压力，同时多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有。2022年初以来，需求端政策及信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改。

四季度，多个监管部门接连释放重磅利好，从供需两端优化政策，稳定房地产市场预期。尽管政策不断改善，但当前居民收入预期弱、购房观望情绪尚未改变，叠加近期我国优化疫情防控措施，疫情冲击仍将持续一段时间，短期房地产市场调整压力仍在。2023年，在疫情影响减弱后，预计我国宏观经济将实现整体好转，房地产市场也有望逐步企稳恢复。

二手住宅价格方面，2022年百城二手住宅价格累计下跌，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。2022年百城二手住宅价格累计下跌0.77%。上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年同期收窄2.39个百分点。下半年以来，市场进入深度调整期，月度价格环比持续下跌，且跌幅逐步扩大。12月，百城二手住宅价格为15876元/平方米，环比下跌0.22%，跌幅较11月扩大0.01个百分点，已连续8个月环比下跌。

根据中研研究院出版的《2022-2026年中国房地产行业竞争格局及发展趋势预测报告》显示：

目前经过近 一年的需求端政策缓步频放，三四线城市和部分非核心的二线城市需求端政策几乎已经应放 尽放，销售仍未见明显改善下，需求端政策放松的空间已经较小。而核心热点城市的政策则 仍有相对较大的空间，后续需求端政策有望在核心城市加码，考虑到核心城市本身热度保持、 供需关系较好，因此我们认为后续市场逐步企稳回暖的过程中，城市之间的分化仍然会持续演绎。

从涨跌城市个数看，2022年以来，百城新建住宅、二手住宅价格月度环比下跌城市数量均维持在高位水平，二手住宅价格环比下跌城市数量整体呈上升态势。12月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为68个，较2021年同期增加10个;百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至80个，已连续5个月超70个。从累计下跌城市数量来看，2022年新建住宅价格累计下跌的城市有70个，二手住宅价格累计下跌的城市有73个。

综合来看，2022年百城房价走势疲弱，展望2023年，预计随着疫情形势有所好转，叠加各地“因城施策”逐渐显效，重点一二线城市房价有望企稳，但恐需较长的恢复时间。

国泰国证房地产行业指数A净值上涨3.55%

国泰国证房地产行业指数证券投资基金(简称：国泰国证房地产行业指数A，代码160218)公布1月4日最新净值，上涨3.55%。国泰国证房地产行业指数A成立于2021年1月1日，业绩比较基准为国证房地产行业指数收益率×95%+银行活期存款利率(税后)×5%。该基金成立以来收益42.78%，今年以来收益4.62%，近一月收益-2.17%，近一年收益-6.27%，近三年收益-17.64%。近一年，该基金排名同类216/2484。

展望23年全国商品房销售金额预计增长

政策支持态度更加明确：从近期接连的重磅政策出台也可窥见当前地产行业下行幅度或已超过市场 的忍耐度，一旦未来行业继续下行，我们预计更大力度的政策有望出台，例如近期热点城市 杭州放松限贷，核心城市、核心区域的需求端政策放松仍有空间。因此我们认为目前房地产 市场的消极因素正在逐步出尽，市场销售处于磨底阶段。

5.8% 我们预计 2023 年全国商品房销售金额增长 5.8%。我们认为市场当前已经处于磨底阶 段，进入 2023 年，消极因素逐步出尽，疫情等干扰因素在疫情防控优化的背景下逐步消退， 并且随着“保交楼”的持续推进、需求端政策的逐步释放、融资端政策逐步生效后房企信用 修复，居民对于购房的观望情绪会逐步降低，销售有望在明年逐步修复。

总量面积方面，我们认为 2023 年一季度开始缓慢修复，随着政策逐步生效、经济复苏，二季度销售在 2022 年疫情影响低基数的基础上有望实现增长，三四季度保持相对稳定，全 年有望实现 1.2%的小幅增长。 金额方面，参考我们前文对于本轮下行周期中城市分化特点的分析，我们认为 2023 年 的复苏可能延续这种城市分化，一二线城市销售面积占比提升、销售均价提升，三四线城市 销售面积占比下降，同时销售均价可能也难改下行趋势。因此我们对于 2023 年销售金额预 测的基本假设是：一线/二线/三四线城市的销售面积占比分别为 6%/26%/68%，销售均价涨 幅分别为 5.5%/1.2%/-1.7%。因此，我们预计 2023 年全国商品房销售金额增长 5.8%。

2022年，地方政府为吸引企业积极参与土地竞拍，挂出多宗优质地块，该部分土地多将在2023年入市，预计整体新增供应结构将更多地向改善类项目倾斜。同时，我国经济仍处在缓慢恢复阶段，居民收入预期、市场观望情绪的修复仍需时间，刚需释放动能仍偏弱。预计在2023年成交结构中，改善类产品占比或进一步提升。

更多行业具体详情可点击查看中研研究院出版的《2022-2026年中国房地产行业竞争格局及发展趋势预测报告》。