高端住宅行业深度调研报告 高端住宅行业未来发展如何?

高端住宅行业未来如何?目前有不少月租金超10万元的高端住宅房源正在租赁中，包括上海汤臣一品和北京缘溪堂、使馆壹号院、万城华府等小区的房源。

为何这些处于“塔尖”的高端住宅会出现在租赁市场?事实上，近年来在“房住不炒”大背景下，高端住宅市场越来越向租赁“靠齐”，高端住宅长租化成为行业发展的一大趋势。在业内人士看来，高端住宅租赁市场上半年虽然受疫情影响波动较大，但目前市场正逐步恢复，看好行业未来的发展。

高端住宅，是指建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高端住宅，不享受减半征收契税的优惠政策;其他住宅为普通住宅。高档住宅和非住宅就是收取3%的契税，普通住宅收取1.5%。

高档公寓是指其单位建筑面积销售价格高于当地普通住宅销售价格一倍以上的高档次住宅，通常为复式住宅、顶层有花园或多层住宅配有电梯，并拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等配套设施。高端住宅也就是一般说的非普通住宅，一般来说包括别墅和公寓，具体来说面积一般都大于144平米，容积率都小于1.0。

别墅是指在郊区或风景区建造的园林式住宅，一般拥有独自的私家车库、花园、草坪、院落等。高端不等于高价格，高端住宅不等于大面积豪宅。在产品开发中，开发商要努力成为产品创新的领先者，成为舒适人居的建设者。

据中研产业研究院《2022-2027年高端住宅行业深度调研及投资战略咨询报告》分析：

高端住宅行业市场深度分析

在合理利用土地的前提下，进行适度的超前产品设计，户型面积却是有节制的，注重经济性和舒适性，不是“摊大饼”，越大越好。这就是市场上能够存在和发展的高端产品。存在的未必合理，而合理的必然存在——只有合理的高端住宅才会在市场上长期存在。

近十年，是我国高端住宅市场蓬勃发展的10年，尤其是近5年高端住宅市场新概念不断涌现，产品、服务也在不断升级，以绿色、健康、舒适、安全、愉悦的宜居生活为终极目标的高端住宅体系价值的理念已经深入人心，被越来越多的人认同与追崇。高端住宅是一种生活方式，是人类对高品质生活的一种追求，而这种追求永无止尽。绿城、融创、星河湾、龙湖、远洋、泰禾、万科、保利、招商、金地、世茂、金茂、华润、旭辉、金力、天润等房企在高端开发方面都有所作为，绿城就是这个领域里的标杆企业。

近期的租赁行业颇为热闹，继首批三只保租房REITs上市一个月后，9月22日，上交所网站披露，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金向上交所提交申报并获受理。可以说，在保租房建设提速的同时，公募REITs佳讯频传，拉开了行业金融化的大幕。而在市场化租赁方面，也有一大趋势越发明显——“房住不炒”大背景下，高端住宅市场越来越向租赁靠齐。

以高端住宅代表汤臣一品为例，根据汤臣集团的业务策略，两栋住宅大楼划作销售，而另外两栋住宅大楼则保留作租赁用途。汤臣一品官网显示，B栋双面御景出租户型为431-434平方米;D栋为一层一户，出租户型约597平方米平层。

一线城市，尤其是北、上、深，高端住宅市场占比高居九成以上，北京高端住宅均价最高;上海成交最多;深圳量价涨幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二线城市高端住宅市场，尤其是具有资源优势的别墅高端住宅有后发优势。苏州、成都、厦门、青岛等一些城市优秀高端住宅项目品质已经超越一线城市。

近年来在“房住不炒”大背景下，高端住宅市场越来越向租赁“靠齐”，高端住宅长租化成为行业发展的一大趋势。在业内人士看来，高端住宅租赁市场上半年虽然受疫情影响波动较大，但目前市场正逐步恢复，看好行业未来的发展。

以高端住宅代表汤臣一品为例，根据汤臣集团的业务策略，两栋住宅大楼划作销售，而另外两栋住宅大楼则保留作租赁用途。汤臣一品官网显示，B栋双面御景出租户型为431-434平方米;D栋为一层一户，出租户型约597平方米平层。

其他项目也同样有不少高端住宅房源正在租赁中。贝壳找房平台显示，目前上海月租金10万元以上的高端住宅租赁房源共44套;北京月租金10万元以上的高端住宅租赁房源共56套，涉及小区包括缘溪堂、使馆壹号院、万城华府等;深圳月租金10万元以上的高端住宅租赁房源共72套。而在丽兹行平台上，目前上海、北京、深圳月租金10万元以上的高端住宅租赁房源分别为8套、23套、28套。

上海作为全国活跃的租赁市场，有着庞大的租赁人群且追求高质量的生活及居住品质。据仲量联行统计，上海市场上中高端租赁住宅的存量套数占比已由2018年的2%上升到2021年上半年的8%。数据显示即使在疫情持续影响下，高端公寓市场需求仍然韧性十足。市场需求的加速上升促进了公寓市场及高端市场的内容增长。随着房屋租赁市场的政策推动以及中国租赁住宅行业的洗牌沉淀，租赁住宅发展的脚步走得更加扎实。

虽然高端租赁住房产品在整体租赁住房市场的份额不足7%，但确实存在市场需求。相比普通租赁住房产品而言，从运营层面来看，虽然租金水平处于高位，但运营成本也相对较高，因此，毛利润率在65%左右，低于普通租赁住房产品。

贝壳找房平台显示，目前上海月租金10万元以上的高端住宅租赁房源共44套;北京月租金10万元以上的高端住宅租赁房源共56套，涉及小区包括缘溪堂、使馆壹号院、万城华府等;深圳月租金10万元以上的高端住宅租赁房源共72套。而在丽兹行平台上，目前上海、北京、深圳月租金10万元以上的高端住宅租赁房源分别为8套、23套、28套。

中国豪宅研究院院长朱晓红表示，高端住宅市场冷暖不像刚需市场那么敏感，涨价、降价都“不会坐电梯，只是走楼梯”，价格相对稳定，不抗跌的基本都是伪高端住宅，“高端住宅租金相对较高，对一些业主或投资客来说，出租也是一种收入，比空置要好，而且也不影响其房产保值。”

中国豪宅研究院院长朱晓红表示，高端住宅市场冷暖不像刚需市场那么敏感，涨价、降价都“不会坐电梯，只是走楼梯”，价格相对稳定，不抗跌的基本都是伪高端住宅，“高端住宅租金相对较高，对一些业主或投资客来说，出租也是一种收入，比空置要好，而且也不影响其房产保值。”

高端住宅行业未来发展

高端租赁住房产品可分为分散式的高端住宅和集中式的服务式公寓，两者的客源结构颇为类似，基本以在国内工作的外籍高管、国内私营企业主以及年轻新富人群为主，疫情影响下，国内客源占比正在不断提高。

贝壳研究院高级分析师黄卉指出，从租客特征来看，今年高端服务式公寓租客群体呈现出外籍租客占比减少、90后租客占比增加的趋势。

而从租金方面来看，根据ICCRA对一线城市的服务式公寓的租金监测，今年上半年高端租赁住房产品的平均租金，较2021年同期上涨约8.6%，平均出租率变化不大。

针对行业未来发展，业内专家表示，高端住宅租赁是个朝阳行业，朝阳行业不代表是暴利行业，而是一个比较辛苦、琐碎、对综合能力要求较高的服务性行业，需要通过时间沉淀才能打磨出品牌价值、服务溢价。对行业从业者而言，短期内有挑战，但长期而言发展机会较大。

不同于蓝领或白领的租赁住房，高端租赁住房更多的是服务于金领、短期商务出差人群等细分群体，该群体注重居住体验与服务品质，随着未来消费升级与品质需求的提升，高端住宅租赁的市场空间也将更大。对于机构来说，需要提升服务运营能力与品质管控能力，从满足租客居住体验角度出发来延展租后服务范围，以提升客户的信任程度。

想要了解更多高端住宅行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年高端住宅行业深度调研及投资战略咨询报告》。报告在总结中国高端住宅行业发展历程的基础上，结合新时期的各方面因素，对中国高端住宅的发展趋势给予了细致和审慎的预测论证。报告资料详实，图表丰富，既有深入的分析，又有直观的比较，为高端住宅行业企业在激烈的市场竞争中洞察先机，能准确及时的针对自身环境调整经营策略。