物业管理行业市场发展现状 物业管理行业市场需求分析2023

物业管理行业市场前景如何?全国房地产新开工面积在2019年达到高点，然后逐年下降。房屋竣工面积2021年达到高点，2022年同比大幅下滑。这意味着，未来物业管理潜在的规模增速将全面放缓。2022年1-11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积11.2亿平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面积5.6亿平方米，同比下降19.0%。

物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建设以及提升城市住宅的整体管理水平方面都有千丝万缕的关联。随着中国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在中国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。

中研普华研究院发布《2022-2027年中国物业管理行业市场深度调研与发展预测报告》显示

物业管理行业市场分析

物业服务行业的上游是指物业资源供应领域，包括建筑建材、通信及软件服务供应以及各类房地产开发，目前我国物业服务涉及房产包括住宅、写字楼以及其他公共物业等多种类型;物业服务中游则包括物业综合管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理等各种形式的服务;产业链的下游则是物业服务的对象，主要包括物业的业主以及住户等。

2022年供货大幅下降，将导致相关物企2023规模增速下滑。2022年，房企新增土地建面TOP100合计为1.2亿平方米，同比下降76%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面积也将大幅下降。意味着两至三年后，物业公司可从地产母公司获取的新增在管面积将大幅减少。2022年，房企操盘面积TOP100为4.1亿平方米，同比下降46.4%。同样意味着，一至两年后地产公司可交付的新房物业管理面积可能减少近一半。

物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。

2021年物管行业营收规模为12688.1亿元，同比增长20.7%。其中，TOP100企业收入均值为27.53亿元，同比涨27.9%。TOP10企业收入均值为90.09亿元，同比涨31.7%，是百强企业均值的3.27倍。从2021年营收的构成来看，基础物业服务占比为20.51%、增值服务占比7.02%。增值业务在百强物业收入、利润结构占比逐渐扩大，企业收入利润增强前景空间大。

2022年全年商品房销售额约为13.3万亿，销售面积约为13.6亿平米，行业规模重回2015年，彼时销售面积为12.8亿平米左右。对于未来，丁祖昱预判，未来十年住房增量需求将回落至100亿平方米左右。相对过去十年住房增量减少32亿平方米。

物业管理服务作为最贴近居民的角色，在满足人民的美好生活中，具备尤其重要的作用。未来将在政策的支持下，起到越来越重要的作用。

物业管理服务可分为向住宅物业及非住宅物业提供的服务。自2016年至2021年，物业管理服务公司的总收益由2414亿元增加至4340亿元，复合年增长率为12.4%。自2016年至2021年，非住宅物业产生的总收益由848亿元增加至1612亿元，复合年增长率为13.7%

具体而言，一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.87元/平方米/月;北京次之，为3.39元/平方米/月;杭州、上海、天津、广州、宁波、武汉均价分别为2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.72元/平方米/月、2.69元/平方米/月、2.59元/平方米/月和2.55元/平方米/月;青岛、成都等6个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间，其中青岛均价相对较高，为2.32元/平方米/月;南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为1.26元/平方米/月。

从不同星级物业服务收费来看，今年二十城各星级物业服务收费同比继续保持上涨，其中三星级同比涨幅相对较高。2022年12月，二十城整体三星级物业服务收费为2.01元/平方米/月，同比上涨0.07%;四星级物业服务收费为2.75元/平方米/月，同比上涨0.06%;五星级物业服务收费为3.90元/平方米/月，同比上涨0.06%。

2022年下半年，宏观经济环境叠加各项调整政策频出，同时在金融16条政策刺激房产回暖的大背景下，物管板块承压情况得到改善，在经历过冷静期后物管行业价值得以回归。

2022年，房地产投资低迷情绪贯穿整年，企业销售、拿地均处于低位，房地产市场也呈现新的竞争格局。房地产市场未来十年供应总量下降，而房企的集中度进一步加强，强者恒强格局再加剧。根据克而瑞地产研究数据，2022年百强房企新增货值中有超过半数集中在10强房企，21%集中于11-20强房企，即TOP20房企新增货值达到72%，集中度较上年提升17个百分点。

截至11月30日，共有63家物业服务上市企业，其中香港主板58家，A股5家，本年内新上市企业数量为6家。

今年上半年，上市物企“盈利能力不尽如人意”，净利润均值同比下降9.1%，毛利率和净利率均值分别下降8.3%和16.1%。

数据显示，相较于今年初，港股物业服务板块截至三季度总市值的跌幅为36.6%。而在市盈率方面，上市物企市盈率也出现明显回落，截至9月30日，港股物业服务板块平均市盈率为6.81倍，低于恒生指数8.29倍的平均水平。

物业管理行业发展趋势分析

从长期来看，增量市场向存量市场转化，保障性住房等大力推进，物企需要关注从服务地产企业为主，到新增渠道多元化的转变趋势。从追求规模、速度的增长，到关注利润的增长。从多元业务探索到明晰自身能力圈，锚定长期发展战略。依托拓展力、服务力、运营力的综合能力提升，走有质量的增长道路。

综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。

目前，规模上均接近或将超过2亿平方米，这类企业成长性较快，整体综合实力上相差不大，很难拉开差距，但各具特色，在区域内形成群雄割据的状态，即在各自的优势区域，这类企业以其率先进入优势、管理浓度优势、成本管控优势、长期积累的品牌影响力和市场占位，在主力区域内占据相对较强的竞争优势，其他同类型企业很难进入。其发展不像碧桂园服务和万物云等强头部企业那么难以复制，更优的管理能力、成本管控能力、技术化水平和人才吸引能力是其竞争的关键。

随着市场竞争的加剧，大多数房地产经理人将被淘汰。物业管理将进入战国时代，最终形成一批领先的物业管理企业，成为行业发展的标志。

目前，整个物管行业仍处于高速发展的阶段。在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，物业管理行业迎来新的发展机遇期。未来十年物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望突破3.2万亿。

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