房价曾连涨41个月的网红城市，如今跌到近两年新低 房地产投资行业分析

房地产投资行业市场前景怎样?一份来自昆明房协的数据显示，今年上半年昆明主城住宅供应120万平方米，同比下降43%;成交面积205万平方米，同比持平;成交均价13945元/平方米，创下近两年新低。

而投资端，上半年，昆明主城五区招拍挂成交地块仅为10幅，成交面积21.08万平方米，且全部为底价成交，成交总价约31.68亿元。

“上半年，昆明市场走势与全国大环境同步，供给持续下探，企业预期低迷从拿地向新房传导，市场持续去库存。”克而瑞云南分析表示，下半年恰逢企业业绩冲刺、多个大型节点，成交规模可能较上半年有微弱提升。

房地产投资行业市场分析

数据显示，房地产开发投资等各项指标正在走出低谷，逐渐复苏。从市场整体情况来看，随着纾困政策不断出台，“增信心、防风险、稳增长”的合力已形成，个别城市楼市开始回暖，房企流动性困难已逐渐缓解，融资环境得到有效改善，预计下半年房地产市场将继续逐步回稳，信用债融资规模有望提升。

2022年，全国超过330个省市(县)发布楼市优化宽松政策超过千条，且松绑限购、限售成为主流，并逐步从三四线城市向二线热点城市蔓延。2022年开年以来，各地“稳楼市”政策频出。

2022年前两个月，已有至少40地发布不同程度的楼市宽松政策。近日，多地先后出台发布公积金新政，明确放宽公积金申请发放政策，包括降低二套房首付比例、提高贷款额度等。

来自昆明房协的数据显示，今年上半年，昆明主城住宅供应120万平方米，同比下降43%;成交面积205万平方米，而2022年上半年，该指标数据约为314万平方米。截至2023年6月29日，昆明主城区住宅预售库存802万平方米，去化周期22个月。

成交价格上，据克而瑞云南，今年上半年，昆明主城住宅成交均价13926元/平方米，同比降幅2%;这一价格相较于2020年峰值时的15036元/平方米下降约7.38%。

一份来自昆明锐理的数据显示，2021年5月昆明住宅成交均价为15729元/平方米，但当年下半年价格直降，10月跌至13315元/平方米。不过，全年住宅成交均价仍为15005元/平方米，较上年仅下降31元。

数据显示，2023年元旦假期，三四线城市新房成交量普遍低于2022年元旦假期。例如，东莞2023年元旦假期新房成交面积为0.9万平米，相比较上一个元旦假期下跌达到46.2%。

2023年3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。

2023年3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同;二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。

2023年3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有18个和8个，比上月分别增加4个和1个。

2023年3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.7%，涨幅与上月相同;二手住宅销售价格同比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.2%和2.4%，降幅比上月均收窄0.5个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降2.7%和3.9%，降幅比上月分别收窄0.6和0.5个百分点。

“西南四个省会城市中，昆明投资回报力度处于下游位，企业在投资偏向上会相对减弱。”一房企投拓人士告诉记者，“如果不是有特殊情况如招商引资、政策支持等，我们短时间内、至少年内是没考虑在昆明拓展新项目。”

一个值得注意的情况是，土地财政在昆明财政收入中占据了相当比例。

昆明市财政局数据显示，2022年全市政府性基金预算收入146.1亿元，其中国有土地使用权出让收入完成123.6亿元，占了84.6%。

数据显示，1-4月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%;其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。国家统计局数据显示，1-4月，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。

其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%;利用外资38亿元，增长129.4%;自筹资金16271亿元，下降5.2%;定金及预收款15357亿元，下降37.0%;个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

展望2023年，房地产市场的主要矛盾，已经由过去企业主、被动缩表带来的整体房地产投资行业收缩，转向需求侧。然而，核心与非核心城市在需求侧所面临的问题却差异较大。

随着疫情防控政策持续优化,社会经济逐渐复苏,叠加房企信用逐步修复,楼市宽松政策持续显效,市场信心或有望修复,2023年房地产市场预计将逐渐企稳。

房地产行业市场前景分析

过去三年多，除了2021年表现不错，中国房地产业经历了持续低迷，不少港股上市房企都还在停牌中。按照港交所的要求，一般连续停牌超过18个月就要被强制退市，但实际上，上市委员会也会审查具体退市案例，比如已经在香港退市的新力控股，从停牌到最终摘牌时间达到25个月，香港还是有一个机制，给予上市公司股东充足时间自救以证明符合保留上市地位。过去一年半，我们推动的地产纾困方案获得一些上市房企认可和采纳，我们积极参与了他们的重组及复牌战，成功协助停牌一年多的房企在限期内又成功复牌。现在港股也有其他个别长时间停牌后通过各种努力复牌的案例，但是，如果无法在规定时限提出有效满足复牌的条件或能力，未来可能有更多的停牌房企被退市。我们期待所有停牌房企都积极面对，我们也乐意贡献专业协助。

《“十四五”扩大内需战略实施方案》提出，要加强房地产市场预期引导，探索新发展模式。次日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发言中提到，房地产是国民经济的支柱产业。12月15日至16日召开的中央经济工作会议，再次强调了房地产对经济恢复的重要性。

中央经济工作会议明确，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

今年以来，房地产市场出现企稳趋势，随着销售价格上涨城市个数继续增加，表明房地产市场进一步出现积极变化。

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