城中村改造立法，全国首个中国城中村改造行业未来策划分析

城中村改造行业市场到底怎样?　广州是“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造的先行城市之一，也探索出了因地制宜的系列创新举措。

7月17日，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)意见的公告，本次公告仅对条例中的部分条款公开征询意见，全部条例或将在后续向公众公布。

在一般人看来，只有通过政府的征用完成土地国有化的地方，才算作真正的城市。而农村集体建设用地虽然也处在城市空间范围内，但因为没有完成国有化，“城中村”仍保留了农村属性。在城市人看来，“城中村”就是农村。

需要注意，城中村的特殊之处在于：其土地性质，是集体土地，但因其位置，处在城市规划区内，所以在征收拆迁实践中，对其的补偿，是参照国有土地上房屋征收拆迁来进行的。城中村的内部通常没有统一的规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成为了都市的“癌症”。所以需要进行城中村改造。

根据中研普华产业研究院发布的《2021-2026年中国城中村改造行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》显示：

城中村改造行业市场分析

在全国超大特大城市中，广州是中心城区城中村相对比较集中的城市。数据显示，当前，广州一千多个行政村里面，具备城中村特性的有272个，大概占全市行政村1/4。在城中村居住的户籍人口超过110万人，常住外来人口中，居住在城中村的可能占这座超大城市1/3。

城中村改造能改善大部分居民的居住环境，但同时，因为涉及人数庞大，改造难度也高。

“经过十年的努力实践，广州的城中村改造取得了一定成效，但推进相对缓慢，与城市高质量发展要求还存在差距。”广州市住房和城乡建设局总工程师唐仪兴此前在论坛上表示。

当前，城中村存在建设无序、消防防汛等隐患问题，成为城市治理一个薄弱环节。城中村的改造又尤为重要，无论是后续的发展空间，还是产业升级，都离不开城中村改造，城中村改造是推进城市治理能力现代化的重要途径。

今年来，广州城中村改造全面加速，然而，要推进127个城中村改造项目，实现城市更新年度投资目标，接下来依然任务艰巨。广州于6月发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，进一步优化城中村全面改造项目审批流程。

中国农村人口占了很大部分，在推进中国城镇化过程中，强调城乡融合发展，探索新型城镇化。一些承接东部产业转移的城市群也将迎来黄金发展期，如长江中游城市群、成渝城市群等。未来几年随着城镇化加速，大量人口将进入到郑州、成都、重庆、合肥、长沙等中心城市，这些城市和城市群发展将步入快车道。以前超过1000万人口的城市就算是超大城市了，而现在不少省会和一些经济强市都在靠近这个目标，形成新的一批大城市和特大城市。

为了促进城市的建设发展，政府大力征收城区周围的农村土地，以获得更大的城市扩展空间。但是，被征用土地的农民没有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐渐发展成为“村庄进入城市，城市包围农村”的景象。这就是城中村的主要源头。

目前关于中国现有城中村数量没有专门的统计数据，城中村数据都集中在城市棚户区的数据中。从目前各地公开的统计来看，中国城中村数量在5万左右。

一是城市建成区是已经通过征收开发的国有土地，但“城中村”却仍然属于农村集体建设用地;二是“城中村”的社会管理仍然依赖于原有的农村集体经济组织，虽然一部分已开始纳入了城市社区，但是公共服务和福利还是由农村集体经济组织提供;三是农村集体经济组织的排他性决定了成员间的利益关系，外来人口虽然居住在这里，或是在村里的企业工作，但是无法参与集体经济组织成员的利益分配;四是“城中村”没有经过土地征收和拆迁，因此社区环境、建筑形态、社区规模与已经开发的城市相比，仍保留有明显的村庄印记。

2020-2022年间，上海市推动实施了第一轮十六项民心工程，旧区改造工程、“城中村”改造工程位列其中，且均取得显著成效。7月10日下午，上海举行建设交通行业新一轮民心工程推进会。

过去三年间，上海完成了中心城区成片旧改185.7万平方米、受益居民9.2万户，并于2022年7月提前完成中心城区成片旧改任务。历经30年的持续推进，被上海人民称为“天下第一难”的民生难题得到了历史性解决。

与此同时，第一轮民心工程还累计启动14个“城中村”项目的认定和改造，到2022年底已批项目累计完成动迁收尾40个，动迁安置房开工率达到90%，蟠龙古镇等项目改造实现了居民生活品质和地区发展能级的“双跃升”。

数据显示，“十三五”期间我国棚改累计开工2300多万套，帮助5000多万居民实现安居梦;截止到2020年，共有3800多万困难群众住进公租房，累计2200多万困难群众领取了租赁补贴。

“十四五”时期仍将持续推动城中村改造进程。例如云南省发布的《云南省住房和城乡建设事业“十四五”规划纲要》，明确，十四五期间，城市棚户区(老旧小区)改造、保障性租赁住房数量100万套，其中，城市棚户区改造30万套，老旧小区改造数量55万套， 保障性租赁住房15万套。到2025年，城镇居民人均住房建筑面积 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40实现增长。

城中村改造行业市场前景分析

对于人口密度较高的“城中村”，一般情况下，政府在规划时或者制订城市更新方案中，大多将它们绕开。其实这也是尊重城市发展规律的理性选择。毕竟居民在这里已经有了长期稳定的收益，补偿不能只按照房子的拆迁价格来计算。一般一座自建两层以上的楼房，年租金收益大多在几十万元。如果是沿街的商户，年租金收益还会更高。所以对开发商和政府来说，拆迁和补偿的压力会更大，同时还要考虑到拆迁面临居民阻力的社会成本问题。

城中村改造是城市更新中一个较为复杂的领域，地方政府、村集体经济组织、村民在不同的项目中体现出了不同的作用，由此也就可能形成截然不同的实施理念和经营模式。

国家重新明确了城市建设方针，要求城市政府要集中力量搞好城市的规划、建设和管理。基于此，城市规划体系快速发展，城市更新活动开始在各地广泛开展。因缺少市场化机制，这一阶段的城市更新仍由政府主导，主要以旧城改造方式完善城市的综合功能，并逐步建立城市更新理论基础，全国的城市更新进程整体上较为缓慢。

这一阶段，城市更新工作开展主要是为了解决住房紧张、改善居住条件、优化出行交通，以及偿还城市基础设施欠债等问题。全国各地开展了较大规模和类型多样的城市更新活动，代表性的工作包括沈阳旧城改造、合肥旧城改造、天津旧城改造、上海南京东路改建、南京市中心综合改建、苏州桐芳巷小区改造和北京菊儿胡同整治等。

城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，是指根据地区社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。城中村改造也是属于征收拆迁的一种类型，所以杜宇被征收房屋或者是土地的所有者要进行征收补偿的。

本报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、中国行业研究网、全国及海外多种相关报刊杂志的基础信息等公布和提供的大量资料。

对国际、国内城中村改造行业市场发展状况、关联行业发展状况、行业竞争状况、优势企业发展状况、消费现状以及行业营销进行了深入的分析，在总结中国城中村改造行业发展历程的基础上，结合新时期的各方面因素，对中国城中村改造行业的发展趋势给予了细致和审慎的预测论证。

了解更多行业数据详情，可以点击查阅中研普华产业研究院的《2021-2026年中国城中村改造行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》。