物业服务市场机遇调研 物业服务市场现状及前景分析2023

据悉，长期以来，政府相关部门将物业服务企业视为落实工作的抓手，企业承担了很多政府管理职责或公共服务义务。此外，部分业主基于自身对物业服务的期许，对物业管理的边界范围认识不够准确，要求物业服务企业提供超过职责范围和合同约定的服务事项。

报告指出，在服务品质方面，居民家庭对品牌物业企业的服务品质总体认可度较高，升级物业服务品质需求较为迫切。在二手房交易涉及的全国130家代表性物业企业中，居民家庭对其中94家企业的支付意愿显著为正。

值得关注的是，对于这94家企业，居民家庭的平均支付意愿约为房值的4.27%，支付意愿中位数为房值的3.32%。这意味着，当其它条件不变时，居民家庭在购房时，愿意为具有品牌物业的房产支付平均4.27%的额外溢价。

如果你想了解物业服务行业的环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2022-2027年物业服务行业市场发展环境与投资趋势分析报告》。重点分析了我物业服务行业将面临的机遇与挑战，对物业服务行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

我国物业管理行业历经40年的发展，逐步走向成熟完善。当前，我国物业服务企业的数量为23.4万家，从业人员740余万人。近几年，物业服务企业迎来上市潮，目前已有上市物业服务企业40余家，表明资本十分看好物业管理行业的发展前景。最新数据显示，2020年我国物业管理行业营业收入达11800.3亿元。

“物业服务+生活服务”的模式，能够让居民享受到更加优质的物业服务，也给物业管理行业带来更大的发展机遇。《通知》明确，将推动发展生活服务业。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

中国的物业服务行业正走在产业快速集中的路上。例如，产业集中品牌如万科、绿城、保利等总体定位于高端物业园区，品牌溢价能力因服务质量而迅速增强，即使在成本加成的基础物业中也能获得比中小型物管公司更高的利润率。

全国房地产新开工面积在2019年达到高点，然后逐年下降。房屋竣工面积2021年达到高点，2022年同比大幅下滑。这意味着，未来物业管理潜在的规模增速将全面放缓。2022年1-11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积11.2亿平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面积5.6亿平方米，同比下降19.0%。

具体来看，一些物业出于安全和用电规划等考虑，拒绝安装充电桩，这与居民快速增长的新能源车需求产生了矛盾。而在停车费方面，部分物业对业主和租户在停车费上区别对待，存在超标收费、超范围收费等现象。

报告认为，未来，物业行业的发展空间在于拓展多业态服务，向全域管理迈进。此外，行业可以充分挖掘行业价值，为业主、合作商、社会创造价值。企业也可以进行创新，使得服务工具呈现科技化、智能化、平台化的特点，在立足基础物业服务的同时，更加注重客户体验，通过升级服务体系、深化科技应用等手段，提升运营及服务水平。同时，物业企业也需要保持服务初心，深耕细分领域，建设行业服务品牌，保持核心竞争力

物业服务市场化程度过低，市场机制无法实现赏善罚劣是行业发展诸多问题的症结所在。报告在经过研究后针对物业行业发展给出相关建议，认为物业行业应建立和完善物业选聘市场，以提升业主满意度为出发点，逐步实现物业服务企业能进能出。

与房地产行业不同，物业企业更加趋向于“轻资产化”，这也使得物业企业的盈利能力更加稳健。报告显示，截至2020年年底，6家代表企业的估计年物业费毛收入超过百亿元。而在130家样本企业中，有37家企业的估计物业费毛收入超过10亿元，占比达到28.46%。

此前，典型头部房企2022年供货大幅下降，将导致相关物企2023规模增速下滑。2022年，房企新增土地建面TOP100合计为1.2亿平方米，同比下降76%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面积也将大幅下降。意味着两至三年后，物业公司可从地产母公司获取的新增在管面积将大幅减少。2022年，房企操盘面积TOP100为4.1亿平方米，同比下降46.4%。同样意味着，一至两年后地产公司可交付的新房物业管理面积可能减少近一半。

2022年全年商品房销售额约为13.3万亿，销售面积约为13.6亿平米，行业规模重回2015年，彼时销售面积为12.8亿平米左右。对于未来，丁祖昱预判，未来十年住房增量需求将回落至100亿平方米左右。相对过去十年住房增量减少32亿平方米。

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2023物业服务行业市场机遇分析

《通知》明确，推动城市管理服务下沉。推动城市管理服务向居住社区延伸，依托城市综合管理服务平台，建立群众反映问题的受理处置机制。明确部门和单位职责清单，压实工作责任，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。

由此可见，居住社区管理和服务不光是物业服务企业的责任。无论是违章搭建等违法违规行为，还是水电气热等运营维护方面的问题，其管理的主体在于城市政府的主管部门，或者专业运营单位。有了这份《通知》，广大居民遇到的待解难题该去找谁主张，变得更加明确了。

与此同时，广大居民对物业服务质量有很高期待，物业管理该如何提升?《通知》就此提出多项措施。全面落实物业服务企业服务质量主体责任。物业服务企业要健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制，加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，做好绿化养护，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，改善居住环境，提升居住品质，打造优秀物业服务项目，提升物业服务行业人员素质。此外，还应完善物业服务价格形成机制，物业服务价格主要通过市场竞争形成。

近年来，“互联网+”思维加速渗透到物业服务领域。从物业服务企业对互联网“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物业+互联网”模式逐步迈入成熟期，互联网在物业服务领域的应用，实现了从0到1、从1到N的转变。“机器人+物业”带来的人员冲击。例如高仙作为全球较早从事机器人自主移动技术研发的上游技术型企业，基于全场景移动机器人技术已实现了50+机型、10000+终端和5000+行业案例的应用积累，机器人产品与解决方案更是可直击物业管理中对人力依赖较大的安防、清洁、配送三大垂直场景，全力助推物业地产的智慧升级。

相对于整个国民经济而言，社区物业管理是一个方寸空间，不是很大，但是它是大有可为的。时代给了物业管理行业机会，包括各部委也出台了鼓励物业管理行业发展的文件，给出了重要的方向性指引。因此，物业管理行业要深入到全生命周期的生活当中，也要深入到乡村。乡村是未来中国经济发展的蓝海，也是物业管理和生活服务的蓝海。

业在发展的过程中，应当提升自身数字素养，避免在数字化浪潮的发展中掉队。物业企业应当充分发挥海量数据和丰富应用场景的优势，破解当前企业人力成本居高不下、管理流程混乱等难题。同时，持续推动社区内部各类生活场景的数字化、推进智慧社区建设，并依托数字化平台和线下社区服务机构，建设便民惠民的智慧服务圈。

中国城镇化水平大幅提高及人均可支配收入显着增长，成为物业管理行业的主要增长驱动因素。随着中高收入阶层的涌现及其消费力不断提升带动对更优质产品和服务的需求，将对中国中高端物业管理服务的发展产生重大影响。在客户需求及激烈竞争的推动下，物业管理公司已进行投资以提高服务质量，且更加注重客户的需求。物业服务百强企业顺应这一趋势，采取多项措施，优化其传统的物业管理服务，并运用技术解决方案提升服务质量。根据中指院的资料，服务质量得到提升的物业管理公司可收取较高的服务费。

近年来，各省市陆续颁发相关法律及法规，从而建立当地物业管理行业监管框架。在多项政策的鼓励下，将助力中国物业管理行业继续在全国范围内实现增长。2021年1月，住房部及其他部门联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。为响应有关政策，物业管理公司有策略地扩展及多元化非物业开发商及社区增值服务。

通过利用云应用、电子商务、物联网、大数据及人工智能等资讯科技，多数物业管理公司得以发展出多元化业务、削减劳工成本并提升盈利能力。此外，通过采用新技术并使用电子服务平台，物业管理公司能够有效整合及分配资源，以提供更加多元化的社区增值服务并进一步将彼等的服务扩展至公共空间管理、社区金融、房地产代理及家政服务。

欲了解更多市场具体详情可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年物业服务行业市场发展环境与投资趋势分析报告》。