中国产业园区轻资产运营行业发展分析：专业化市场化运营水平有待提升

近几年来，产业园区发生了翻天覆地的变化，从单纯的土地开发到城市综合体建设，从盖楼卖楼，到园区的深度运营，从重资产经营到投资驱动，从政府操盘到越来越多的民营主体介入，过去那种“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的传统产业园区发展模式已再无生存空间。

以园区为核心带动区域经济发展是地方发展经济的主要方向。在这样的大背景下，地方为了发展经济，都要建设各类园区。”孙晓利进一步举例说明，当前有80多个城市同时设立了国家级经开区和国家级高新区，虽然商务部、科技部对两类园区的考核各有侧重。但是，在同一个市级政府的管理下，固定资产投资则是较多地方政府考核园区的重要指标之一，因此在一定程度上导致了高新区和经开区招商引资“捡到篮子里都是菜”，因此，如何推动产业园区有序发展的问题更为重要。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国产业园区轻资产运营行业发展分析及投资前景预测报告》显示：

园区建设所处行业与上下游行业间的关联性较强，上下游产业链条较长，范围也较广。上游主要包括建材、金融等行业，下游产业有较大影响的主要是园区规划范围内的产业。上游产业直接影响公司的生产成本，而下游产业的发展、成熟和集聚，将通过客户需求会对公司产生极强的间接带动作用。

园区工业地产开发行业具有“投资大、提供增值服务、长期稳定回报”的特性。工业地产及配套项目的资金占用周期较长，投资回收期限较长，同时前期投资规模较大，招商、管理运营等方面的投入也较高，所以目前园区建设中对工业地产开发商的资金实力要求较高。随着园区开发中的优惠政策对投资者的吸引力不断减弱，园区的配套环境、配套服务、配套产业等因素更受到投资者的关注。

这些增值服务在推动园区发展的同时，也为经营者带来了更大的盈利空间。成熟的园区一般都有特定的、稳定的客户群体，产业集群效应对客户的稳定增长具有积极影响，为投资者提供了稳定的投资回报。在宏观政策层面，国家一直推动重点工业园区建设，长期需求呈上升趋势，因此也保证了回报的稳定增长。

园区管理服务行业的发展与国家宏观经济环境息息相关。宏观经济环境会通过创业机会、创业资源和创业者这三个基本要素影响到创业活动的开展，从而对商务服务产生影响。一方面，由于国内的创业环境与宏观经济和资本市场形势密不可分，创业者的创业机会和创业热情将会受到国内宏观经济下滑和资本市场转冷等外部因素的影响，致使创业项目数量减少或者创业者需求发生变化，从而给商务服务业的发展带来压力。另一方面，宏观经济周期的变化，会导致要素资源的变化，从而影响创业机会的分布、增加创业意愿或提升创业需求，这会给园区管理服务业带来新的需求和动力。

2023年中国产业园区轻资产运营行业发展分析

产业园区是推动区域经济发展、产业聚集、科技升级的重要空间载体，是落实经济增长模式转型和产业发展转型的重要载体，有力地推动了我国开放型经济的发展以及促进工业化、城镇化的进程。自从1979年蛇口工业区成立，中国产业园区经过近40年的发展，已经呈现出涉及不同产业层次、覆盖经济领域广泛、多种类型互为补充的发展态势。

从我国第一个产业园区深圳蛇口工业区建立至今已经 40 余年，这 40 余年的时间里，我国的园区模式商务服务业经历了从无到有的快速发展。“十二五”期间，我国产业园区有了大幅的增长，并完成全国布局。“十三五”期间，产业结构不断优化，行业市场规模增势明显，呈现良好的发展态势，联合办公市场规模稳步提升。

2021 年 5 月 28 日，国家税务总局发布数据显示，近十年，受益于减税降费等政策，全社会创新创业活力持续激发，全国新办涉税市场主体累计达到9315万户，年均增加逾千万户。2022年上半年，全国新办涉税市场主体675.8万户，同比增长8.2%，其中，新办企业、个体工商户均超过300万户，共提供就业岗位1364.8万个，比2021年同期增长0.5%。在国民经济恢复性增长态势持续加固的情况下，联合办公行业市场规模也预计持续增长。

2022年园区高质量发展百强中，区域分布不平衡问题依然突出。按四大区域划分，东部区域占比最多，超过50%，处于绝对领先地位，但与去年相比呈下降趋势，西部地区则有增长。按19大城市群划分，长江三角洲城市群占比最大，其次为长江中游城市群、粤港澳大湾区城市群。从整体看，产业园区发展水平还不高，产业集群发展效应还不明显，专业化市场化运营水平有待提升，亟需进一步加强特色园建设，引导园区专业化、市场化、集约化、特色化发展。

联合国环境规划署(UNEP)认为，产业园区是在一大片的土地上聚集若干个企业的区域。它具有如下特征：开发较大面积的土地;大面积的土地上有多个建筑物、工厂以及各种公共设施和娱乐设施;对常驻公司、土地利用率和建筑物类型实施限制;详细的区域规划对园区环境规定了执行标准和限制条件;为履行合同与协议、控制与适应公司进入园区、制定园区长期发展政策与计划等提供必要的管理条件。

本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、国家海关总署、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、中国行业研究网、全国及海外相关报刊杂志的基础信息以及产业园区轻资产运营行业研究单位等公布和提供的大量资料。更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国产业园区轻资产运营行业发展分析及投资前景预测报告》。