2023年中国香港商业地产行业市场分析

香港商业地产行业市场现状如何?由于利率不利因素及资产重新定价影响交易量，写字楼市场的投资额由去年的173亿美元下降至127亿美元，创下行业有史以来最差季度表现之一。物流及工业物业市场的投资额亦按年下跌24%，乃受新一轮价格发现及融资挑战影响，导致超过1亿美元的交易宗数减少。由于全球经济萎缩、美国持续加息，香港商业地产在今年上半年面临多方面困难。香港作为自由贸易港，拥有税收优惠政策、完善的商业基础及法律机制，加上内地扩大内需，香港拥有得天独厚的优势，相信通过输入专才、引入海外家族基金等措施，将吸引更多租客来港。

业界人士表示，预计内地旅客逐步回归，可带动零售消费，有助支持零售业租赁需求及租金增长，尤其以旅客消费为主的零售商，包括药房及医疗行业等或加快租铺，将刺激今年街铺租金按年增长5%至10%。通关可带动跨境贸易需求，惟工厦如货仓租户面对租金上升，取态变得审慎， 预计今年货仓租金会按年持平。受高融资成本拖累，料上半年整体工商铺交投仍较淡静，展望下半年或有所改善。中资今年将回归香港商业房地产投资市场，整体情况或于下半年较明显。

2023年中国香港商业地产行业市场分析

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

香港土地注册处数据显示，2022年香港楼宇成交量下跌近四成。其中，楼宇买卖合约共59619份，相较2021年和2020年分别下跌38%、18.7%;楼宇买卖合约总值5544.6亿元(港元，下同)，较2021下滑39.6%，较2020年下滑11.8%。在房价表现方面，香港差饷物业估价署数据显示，2022年11月，香港私人住宅售价指数报339.4，按月跌幅扩大至3.3%，按年跌幅扩大至近13.8%。

2023年6月香港零售业总销货价值的临时估计为331亿港元，同比上升19.6%，略高于市场预期，录得连升7个月。数据显示，今年6月与去年同期比较，珠宝首饰、钟表及名贵礼物上升64.3%，其他未分类消费品上升20.5%，服装上升34.2%，电器及其他未分类耐用消费品、汽车及汽车零件和中药等类别均录得上升。业界人士认为，随着通关后市况逐步复常，加上息口料于下半年见顶，将推动商业房地产投资及租赁需求上升。该行预料市场情绪于2023年将显著改善，写字楼及零售的租赁势头将于年内上升。至于物业资本价值的升跌趋势将取决于个别房地产行业的供求平衡，当中以零售物业具有上行潜力。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国香港商业地产行业市场投资发展分析报告》显示：

今年上半年，九龙仓置业在写字楼方面出租率为87%，收入减少14%，营业盈利减少16%。九龙仓置业认为，写字楼市场供应过剩会继续对租金和出租率构成压力，预计在营商气氛出现重大转变之前，此情况将持续。具体到各商场，依然属海港城为九龙仓置业的收入保障。截至2023年6月末，海港城整体收入增加8%，营业盈利增加12%。

受全球经济不明朗因素影响，香港经济复苏进度较预期更慢，在第二季度出现明显放缓，零售市场恢复亦不及预期。九龙仓置业在香港零售销售额增长也由第一季的24%放缓至第二季的18%。数据显示，截至2023年6月末，九龙仓置业未经审核的集团基础净盈利减少9%至30.59亿港元。若计入投资物业重估亏损净额为11.33亿港元，股东应占集团盈利为18.05亿港元，去年同期录得亏损14.68亿港元。虽然中期业绩录得了扭亏为盈，但是不同业务板块表现分化明显。比如投资物业盈利下降10%至港币30.79亿元，酒店业务则恢复盈利港币0.55亿元。

自2023年初全面恢复常规往来后，整体旅客人数提升，长实集团酒店出租率改善，业绩表现出色。半年报数据显示，上半年实现收入19.41亿港元，同比增长27.11%。长实集团董事会主席及董事总经理李泽钜表示，酒店业务已度过困难时期，入住率升至75%，但仍未回到疫情前水平，正稳定复苏。

本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家海外办事机构、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、中国行业研究网、全国及海外多种相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量资料。更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国香港商业地产行业市场投资发展分析报告》。