70城最新房价公布 各线城市新建商品住宅 销售价格环比下降 同比有涨有降 房地产行业市场机遇分析

国家统计局17日公布2023年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

国家统计局城市司高级统计师沈赟解读称，2023年12月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。

各线城市新建商品住宅，销售价格环比下降、同比有涨有降

从环比看，12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京持平，上海上涨0.2%，广州和深圳分别下降1.0%和0.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。

从同比看，12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.3%转为下降0.1%。其中，北京和上海分别上涨1.7%和4.5%，广州和深圳分别下降3.0%和3.6%。

二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.8%，降幅比上月扩大0.2个百分点。

各线城市二手住宅，销售价格环比下降、同比降幅扩大

从环比看，12月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅与上月相同。

从同比看，12月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅比上月扩大0.6个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.0%和4.2%，降幅比上月分别扩大0.4和0.3个百分点。

16日，国家统计局公布10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

国家统计局城市司高级统计师沈赟解读称，10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比下降城市个数略增，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比涨跌互现。

各线城市商品住宅销售价格环比下降

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.4%、0.7%和0.5%，上海环比上涨0.2%;二手住宅环比由上月上涨0.2%转为下降0.8%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点;二手住宅环比下降0.5%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有56个和67个，均比上月增加2个。

各线城市商品住宅销售价格同比涨跌互现

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点，其中北京和上海同比分别上涨2.1%和4.4%，广州和深圳同比分别下降2.0%和2.8%;二手住宅同比下降1.9%，降幅比上月扩大0.5个百分点，其中北京、上海、广州和深圳同比分别下降0.2%、2.3%、3.9%和1.3%。

二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅同比下降3.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.5%和3.6%，降幅均比上月扩大0.1个百分点。

10月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有47个，比上月增加2个;二手住宅同比下降城市有67个，个数与上月相同。

今年以来，房地产市场整体呈现出前高、中低、后稳的走势。在这过程中，从部门到地方，接连出台的“认房不认贷”“降低首付比例”“降低按揭贷款利率”等一系列房地产调整优化措施发挥了积极效用。

从宏观层面来看，据悉，1月份至10月份，全国一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。

另外，保交楼工作的扎实推进，带动全国房屋竣工面积同比增长近20%。从微观层面来看，今年前三季度，出现了房企库存去化成效显著、主动性降负债效果显现等边际改善信号。

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大中城市商品房销售数据显示，2023年3月商品房销售可能进一步改善。2023年1-2月，30大中城市商品房销售面积共计1991万平方米，同比下降13.7%，跌幅较2022年12月的21.0%有所收窄。

3月以来(截至3月25日)，30大中城市商品房累计销售1238万平方米，同比增长38.2%。2021年一季度是近年同期30大中城市商品房销售的景气高点，与2021年同期相比，2023年1-2月、3月前25日30大中城市商品房销售面积分别下降34.8%、下降25.3%，跌幅也在收窄。

在房地产市场经历高速增长后逐渐趋于稳定的背景下,行业转型升级已成为当务之急。　房地产行业步入存量时期，精细化转型势在必行，地产科技正颠覆传统格局，成为房企转型升级的重要赛道。

今年以来，国家高度重视我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，各部门积极响应，陆续出台一系列调整优化政策措施。与此同时，各地在坚持因城施策、精准施策、一城一策方向指引下，纷纷围绕实际情况，推陈出新提升房地产政策精准度。

随着相关政策措施陆续落地生效，我国房地产市场边际改善信号正在显现。从整体来看，据住房城乡建设部党组书记、部长倪虹介绍，1月份至10月份，全国一手房成交量虽然下降，但二手房成交量是上升的，一手房、二手房合起来，同比是正增长的。此外，保交楼工作正在扎实推进，带动全国房屋竣工面积同比增长近20%。

此外，从10月份重点城市成交量来看，亦有所上升。据克尔瑞地产研究数据统计显示，10月份，市场成交因各地新政持续落地，网签集中备案稳中有增：重点30城成交环比上涨9%，累计同比增幅收窄0.65个百分点至1.58%。

据悉，近两年尽管行业面临调整与转型，但无论是地产、商业、物业，还是产城、物流、租赁，乃至文旅、康养、金融资管等领域，仍存在大量机遇。未来房企将以多元业态为题，探寻市场的新机会。

房地产行业是典型的周期性行业;长期来看,房地产需求主要取决于置业人口的总 量和结构;中短期来看,由于房地产内在的量价逻辑和外部逆周期政策的影响,呈 现出周而复始的波动。

我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设等均发挥了重要作用。

而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近年来加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持稳步增长的同时出现了阶段性的波动。

房地产行业作为中国的国民经济支柱性行业是绿色减碳的关键领域，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，发展中的矛盾却日益激化。

一方面行业内适应各种新型建造方式和管理模式的建筑业高层次人才日益短缺，老龄化问题凸显，用工荒、流动性大、用工成本上升、安全问题突出等问题在不断加剧。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成为我国房地产建筑业在环保上面临的主要挑战。

在此背景下，数智化转型，推进智能化的建设、销售方式已经成为房地产行业可持续发展的必然选择。

今年以来，房地产市场总体呈现企稳回升势头。此前市场调整涉及多重原因，但根本还在于过去多年形成的“高负债、高杠杆、高周转”发展模式难以为继。当前，要加快推动房地产向新发展模式平稳过渡。

从市场节奏来看，在现行市场环境下，4-5月新房成交规模预计将低于2-3月，市场热度趋于平稳，但在去年同期低基数下，同比数据或大概率为正增长，6月进入上半年收官节点，房企加快推货促销，有望带动销售环比回升，但考虑到去年基数较高，同比增速承压。

以深市为例，盈利方面，据深市房企2023年三季度报告数据显示，48家房企合计实现营业收入6966.14亿元，归母净利润合计122.76亿元，扣除非经常性损益后的净利润合计96.89亿元;库存方面，截至9月底，48家房企合同负债余额为1.27万亿元，较上年同期减少16.49%，存货余额为2.66万亿元，较上年同期减少12.60%。

此外，在债务杠杆方面，深市房企债务水平正呈现出持续降低的趋势。数据显示，截至9月30日，深市28家房企的现金短债比大于1，48家房企带息债务规模为12386.95亿元，较2022年底下降4%，房地产公司主动性降负债效果显现;

同时，房地产公司平均资产负债率为57.28%，较上年同期下降2.48个百分点，剔除预收款后的平均资产负债率为42.50%，较2022年底下降1.73个百分点。

房地产行业市场机遇分析

从未来市场趋向来看，越多的公司会走向专业化，规范化与完善化。此外，人才不断引进、技术不断革新也将对行业的升级，互联网技术在流通环节的运用和智能化体系的建设差距显然还有很大。

房地产企业应致力于提供满足健康居住、健康生活需要的住房。此外，绿色低碳和智能化也是重要发展方向，新设计、新材料、新工艺和新科技将支撑高品质住房发展。未来，企业需要通过提升资产运营、资本运作等能力，寻找新的增长点。

其次，房企融资环境有望进一步改善。10月20日，证监会宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs。仅6天之后华润、万科、金茂及物美集团就在10月26日进行了申报工作，并已获交易所受理。

市场人士表示，“这也意味着，商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs，能够参与公募REITs市场的房企也会越来越多。”

党的二十大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。未来，应鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设，重点解决好青年人新市民的住房问题。

住房租赁将在解决城镇居民住房问题中发挥更加重要的作用，这也为开发企业、运营企业、装饰装修企业等提供了新发展机遇。

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