2021年楼市销售额将再破17万亿 2022年房地产市场走势分析

2021年面对房地产行业如此“不容易”的处境，未来房地产行业的发展也充满着很多的不确定性因素。站在2021年和2022年的十字路口，2022年的楼市走向成为了当前大家都十分关注和关心的话题。

2021年楼市销售额将再破17万亿

2021年前11个月，全国商品房销售额突破161667亿元，同比增长8.5%;销售面积158131万平方米，同比增长4.8%。业内人士预计，基于2020年全国商品房销售面积176086万平方米，销售额为173613亿元，今年不仅将再破“双17”，甚至可能创出新高。

中原地产首席分析师张大伟预计，若维持同比上涨2.5%的水平，2021年全年，中国房地产市场销售额和销售面积就有望创下“双18”的历史新高，即销售面积有望达到18亿平方米，销售额有望达到18万亿元。

据中研产业研究院公布《2022-2027年中国房地产市场投资机会及企业IPO上市环境综合评估报告》显示

回顾过去一年，隐藏在周期性波动中，种种不规范的经营模式逐渐被“破”，行业风险出清确“立”，看似夜寒且长，但中国城镇化空间尚在，行业仍有机会，地产商缩表阵痛之后，规模与ROE(净资产收益率)正相关的未来已至。

“房住不炒”“因城施策”楼市调控主旋律没变，集中供地、整治“学区房”炒作、清查经营贷、二手房指导价、限跌令、规范租赁市场建设、房地产税试点启动……种种新政为行业发展指引方向。

中原地产研究中心统计数据显示，截至11月底，2021年年内全国百城卖地金额为4.05万亿元，同比下降7.4%。自三季度购房者观望情绪渐浓，楼市销售急转直下后，“低迷”同样成为土地市场的主旋律。

房地产行业的最坏时刻已经过去了，流动性危机将得到有力控制，房地产行业在很大程度上可以避免此前大家所担心的硬着陆。”安信证券首席经济学家高善文在安信证券2022年投资策略会上表示，随着去杠杆措施的不断推进，房地产行业高周转模式已经走到了尽头，在现有调控条件下，原有模式难以为继。

未来房地产市场很可能面临第三次调整，其标志是存货周转率、杠杆率被迫下降。”高善文进一步表示，下一阶段，房地产行业的商业模式将转向高质量增长、精细控制。经过了2021年，未来的新房市场规模是否还能持续上涨，尚是问号。但不得不说，后房地产时代的竞技场，规模将不再是制胜法宝，金融供给侧改革改变的是行业规则和发展模式，摆在房企眼前的是，认清形势、加速转变，才有机会熬过冬天。

2022年房地产市场走势分析

利好刚需

从今年的不少调控中我们都能看出国家为了解决住房问题不断出台利好刚需的政策。12月初举办的中央经济工作会议中，中央第5次提及房住不炒这个概念。可见未来房地产的主基调依旧如此。同时，在信贷方面，刚需购房者也会迎来利好。之前央行宣布降准，释放1.2万亿资金，虽然这些资金不会全部进入楼市，却能极大减轻刚需购房者的信贷压力。除此之外，近期深圳、南京、上海等地的银行传出房贷利率下调的消息，放款时间也有缩短。按照这个趋势来看，明年楼市降息有大概率可能发生，这也将刺激楼市回暖。另外，根据央行连续两个月公布的个人住房贷款数据表明，整体信贷持续2个月宽松，房地产贷款开始出现了明显缓解。

因此，今年出现的按揭贷款大规模积压不给放贷的状况将有明显缓解。如果这种趋势持续到明年，对于刚需购房者来说当然是好消息。

房价分化

据58同城、安居客《2021年11月全国二手房市场报告》显示，11月，全国二手房挂牌均价为16840 元/平米，连续4个月呈现环比微幅下滑态势。但其实按照城市来看，我国目前呈现出房价分化的趋势。房地产长期看人口。人口的流向会影响当地市场的供需变化，从而影响当地的房价走势。目前，国内三四线城市依旧以人口输出为主。这些城市由于缺乏新型产业，无法给年轻人提供充足的工作机会，导致了人口大量外流。没有人口作为支撑，房子没人买，降价也是理所当然。因此像是岳阳、昆明等城市都出台了“限跌令”，防止房价过渡下跌。

相反，在一二线城市，人口依旧源源不断的涌入，这也是导致当地房价居高不下的主要原因之一。并且这个趋势未来几年依旧持续。针对于此，中央在会议上也提出了“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”这一点。也就是根据不同城市的特点对症下药，推出不同的调控措施。

租房将会更加容易

不仅是对购房者有所利好，对于那些没有买房计划的租房者来说，租房保障也会更多。前不久召开的中央经济工作会议在部署房地产市场相关工作时再次强调，加快发展长租房市场。全国已有15个省市围绕“十四五”规划发布未来增加保障性租赁住房的供应规模及筹措方式，在总量方面预计将增加460万套租赁住房供应，力求解决青年人和城市新市民的住房难问题。

针对长租房更为详细的支持政策正在落地。可以预见，在2022年，关于租房的规章制度将更加完善，租房者也能更容易的租的租子。

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