多个城市推出二手房“带押过户” 二手房市场成交量及发展方向分析

多个城市推出二手房“带押过户”

近段时间以来，全国多地推出“带押过户”的二手房交易新模式。有业内人士表示，“带押过户”模式为买卖双方节省了费用、时间，提升了交易安全性，或有利于活跃各地二手房市场。

过去，购房者办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。

买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，且在全部交易和登记手续完成之前，卖方结清原银行贷款的费用，很多需要借助过桥资金，房屋过户的成本高。

据不完全统计，今年8月份以来，已有广州、深圳、珠海、昆明、南京等十多个热点一二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。

二手房市场成交量及发展方向分析

2020年全国二手房成交量420万套，交易面积3.96亿平方米;2021年全国二手房成交量393万套，交易面积3.6亿平方米。一、二线城市房产交易逐步进入二手房为主体的市场结构。

今年“十一”期间，50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。50城中九成城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的2倍。

诸葛找房数据研究中心统计，“十一”长假，二手房市场重点监测的5城成交367套，较去年同期上涨98.4%。其中，北京、深圳、东莞、佛山、青岛5城均较去年“十一”期间成交上涨。

近日，贝壳研究院组织预测了2021-2035年我国的住房需求，认为当前，我国二手房成交量占比在20%附近，仍处在存量市场发展的起步阶段，未来，存量化将加深。并且，到2035年，二手房与新房交易额基本相当，平分秋色。

2022年以来，各地陆续加大了对二手房市场的放松力度，从限售年限缩短、降低二手房购买门槛，以及近来的“带押过户”的落地、税费减免、公积金利率下调等政策，均在一定程度上强化了二手房市场信心。

除了一系列二手房政策的利好之外，新房市场近来出现的交付问题也促使不少购房者转向二手房。相比新房而言，二手房拥有更强的确定性和安全性，尤其是在当前新房存在交房风险的情况下，而次新房则兼具房龄新和现房两大优势，对购房者而言具有相当的吸引力。

据统计，2021年中国城镇常住人口比2020年增加了1205万;其中流动人口38467万，比2020年的流动人口增加了885万，将会带来新的住房需求。

改善住房供给，重点针对新市民、青年人等群体增加保障性租赁住房供应。部分城市根据商品住宅库存去化周期，适时调整住宅用地供应节奏。

2021-2035年新房市场年均交易额约15万亿元，二手房市场年均交易额约9万亿元，到2035年二手房GMV接近14万亿元，占住房总交易额的47%，与新房交易额基本相当。

200亿平米巨量住房需求仍在，展望未来，居住服务业将迎来快速发展的浪潮。存量市场的深化和城市更新需求的稳定，意味着围绕存量住房的需求服务有巨大的市场空间，品质物业、房屋交易、租赁运营、装修、改造等衍生服务需求有望持续扩大。

三大因素影响二手房市场活跃度

第一，相比新房而言，二手房拥有更强的确定性和安全性，尤其是在当前新房存在交房风险的情况下。

第二，2022年以来，在政策上，二手房方面的政策调整尺度相对而言大于新房。目前，关于二手房交易的政策放松主要有4类，一是限售年限的缩短或取消，加快了二手房供应入市。二是税务方面的优惠，如二手房增值税免征年限的减少。“十一”前，财政部再度推出“1年内换房退个税”政策，对市场信心有所提振。三是二手房限购方面的放松，如杭州、南京等地对二手房的购买门槛和限购套数均有不同程度的放松，并且相比于新房而言，二手房放松的尺度相对要大一些，部分城市对本地户籍家庭购买二手房已经不做限制，对外地客群购买二手房的门槛也降至较为宽松的程度，对需求起了一定的释放作用;四是“带押过户”的推广，推动了交易过程的简化。

第三，市场周期原因，过去几年新房大量成交，增加了二手次新房的供应，经过几年的限售期，加上目前限售年限缩短，二手次新房可以上市交易了。相比于新房，二手次新房兼具房龄新和现房两大优势，对购房者而言具有相当的吸引力。

对于后市发展，陈文静认为，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

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