房地产射出“第二只箭” 港股龙头飙涨20% 发生了什么？房地产后市如何看

从年初至今，曾先后出台了多项缓解房企融资难的政策，包括CRM、担保发债、并购贷、并购债等。而“第二支箭”将通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，对民营企业融资给予支持。

从力度上看，本次政策力度明显强于历史。通过回顾2018年针对民企的一系列救助政策，此次“第二支箭”总支持规模约2500亿元，政策支持力度明显更强，且后续可视情况进一步扩容。

广发证券也表示，从社融数据看，稳住地产销售投资两端是关键，近日“第二支箭”等举措的出台显示政策仍在积极维护信用环境，可防止地产信用风险传递。

对于民营企业的影响方面，中邮证券提到，民营企业在房地产行业中占比较高，民营主体若丧失信用支撑，从供给端就会导致有效供应不足，进而影响需求释放。

此前，稳楼市重点放在稳需求、保交付方面，稳主体政策相对较为滞后，但随着民企债券融资支持工具、第二支箭等政策逐步推进，稳楼市政策短板将逐步补齐。

房地产后市如何看?

从数据上看，自二季度以来，商品房销售曾持续反弹，2022年6月商品房销售面积累计降幅收窄至22.2%，当月降幅收窄至18.3%。7月份商品房销售降幅再度扩大，但8月份、9月份商品房销售呈现弱修复。

对此，中邮证券提出，这意味着销售正在处于磨底阶段，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。

招商证券认为，房地产政策有向好的可能性，而经济自身周期也处于内生动力改善关键时点，若形成合力，则可以对未来的经济和市场给与一个更乐观的预期。

未来，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具作用将进一步充分发挥，有利于提振投资者信心，尤其有利于稳定和扩大民营企业的融资。

上市银行房贷行业现状

从上市银行数据看，总计需要压降7500亿的按揭贷款，需要合计压降的房地产行业贷规模是6400亿。从而按揭需要压降的规模更大，也是主要需要压降类型。

其中：大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模是3000、4200亿，而房贷总计压降规模是5500亿。以建行和招行为例，说明下具体的上市银行情况。

建行：按揭占比为34%，需要压降1.5%，静态看需要减少2400亿的按揭贷款，整改期限为2年，每年需要压减1200亿;但是全部房贷占比37%，满足监管要求，无需压降。

招行：按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿;全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。

一线城市供应再陷低迷，成交全线回落，同、环比分别下降25%和42%。其中，北京、广州和深圳成交皆创新低，同比跌幅都在40%附近。24个二、三线城市市场持续转冷，成交同、环比分别下降37%和29%。其中，八成以上二、三线城市成交同比下滑，近四成二、三线城市成交同比腰斩。

受政策利率下降影响，本月(1月20日)新一轮LPR(贷款市场报价利率，可将其理解为贷款市场的基准利率)有可能下降，尤其是近20个月未变动的5年期LPR报价可能下降，该报价正与购房者的房贷利率密切相关。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国住房贷款要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。

更多市场具体详情可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年中国住房贷款行业市场全景调研及投资价值评估研究报告》。