产业调研 2022旧城改造行业市场发展现状及未来发展现状趋势分析

旧城改造的概念

旧城改造是对城区道路、路网、水电、通讯，局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，并根本改善其消防、出行、生产、劳动、生活、服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程;又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

①改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区;②改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等;③更新、调整城市工业布局;④更新或完善城市道路系统;⑤改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年旧城改造产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》显示：

旧城改造对城市规划的有益补充，体现了城市开放、兼容的城市品格，增进了国际化的城市认同。在全球化、城市现代化、国际化背景下，外籍人口越来越多，在一定地段适度增加一些具有异域风景的城市景观，未尝不可。对于增加外籍人士的城市认同感、提升城市国际化形象具有积极意义。城市和地方财政事权增加也为此提供基础与条件。将时尚小区变脸为“欧洲小镇”，体现了“将时尚进行到底”的改造思路。

旧城改造不仅关乎城镇经济和建设发展，更成为人民群众十分关心的社会问题。城市规划作为旧城改造的主要载体和实施纲领，城市规划的角色定位直接影响旧城改造规划是否公平和科学合理，同时关系到旧城改造的成败、社会稳定与和谐社会建设。

“十三五”期间我国城镇化将稳步推进,2020年我国城镇化率将达到63%,2018年我国城镇常住人口将超过8亿,未来五年城镇化持续发展的态势不会改变。城市更新将为中国未来城市发展带来极大的经济和社会效益。城市的更新在经济方面的意义就是通过城市的更新和改造，来调整城市布局，提升城市结构，促进产业结构的调整。创造更多的经济效益。

旧城改造行业市场发展现状

目前，长三角、珠三角等区域都遇到了这样的问题——经济面临转型、人口快速膨胀，而旧城改造正符合了经济高速发展的需求，是发展进程中必须经过的阶段，也是可持续发展的必经之路。但目前中国旧城改造鱼龙混杂，正常、合理、规范的旧城改造被等同于拆迁，由此产生了偏见和误区。旧城改造，要处理好多层关系，平衡兼顾原业主的利益、市民利益、社区利益、环境利益、历史文化利益和开发商利益。

随着我国城市化进程的加快进行，城市面貌急需旧貌换新颜。旧城改造、棚户区改造、公共服务更新等城市更新需求日渐强烈。而与此同时，伴随着一二线城市逐渐步入存量房市场，土地供应愈加有限，尤其是北上广深等一线城市，房企也纷纷抓住“城市更新”这个机遇来扩充规模，并为城市的更新贡献出更多经验。不过，城市更新项目，尤其是旧改项目是对企业资金运营、资源整合等各方面能力的综合考验。

在融资方面，政府如果缺少旧改项目前期的资金，可通过补缴地价出让金的方式与开发商合资设立公私合营项目公司，也可以成立专门投资旧改项目的城市更新基金，该基金滚动发展，盈利则留存作为后期发展之用，对于一些市场吸引力低的项目，还可以从基金中拿出一定的补贴给予开发商。

随着社会发展进步，人们改善生存居住环境的需求越来越高，提升改造老旧城市环境是其中重要一环。在推进这一工作的过程中，得到广大群众广泛认同不是一件容易的事。西安市实施的城市提升改造获得了百姓广泛好评。这主要得益于该市抓住了“四个提升”，因地制宜地解决了老城区群众的居住、交通、空间、就业等四个环境制约问题。

在老旧小区改造工程方面，长春市对760多个老旧小区进行了综合改造，占地面积3895公顷，总建筑面积5127万平方米，改造居民楼9246栋，惠及50余万户，150万人。通过老旧小区改造，一大批群众身边的老大难问题得到了彻底解决，居住环境得到了极大改善。

旧城改造工作是城市建设的必要途径，是城市发展的必经阶段，也是群众百姓的呼声与期待。近年来，一场“以群众所想、所盼、所需为导向”的旧城更新改造，正在深刻影响和改变着长春几百万老百姓的生活。

在分工方面，公共部门对社区规划、拆迁政策以及补偿安置方案等进行决策，同时对规划实施、拆迁、居民安置等具体工作进行监管。而开发商则重点参与规划设计、开发建设、融资等专业环节。PPP模式使政府借助开发商的专业能力，转变公共部门职能以提高公共部门在旧城改造领域的专业化，而开发商则借助政府的力量，快速推进旧改的实施，获取合理的收益。

未来的旧改模式还会有所改进和升级，政府主导型和市场主导型旧改都可能存在，而PPP公私合营的旧改模式或将成为未来发展趋势。

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