马斯克：美国商业地产正迅速崩溃 未来美国房价或崩溃

马斯克：美国商业地产正迅速崩溃 未来美国房价或崩溃

马斯克再次就美国商业地产和更广泛的房地产市场正在酝酿的危机发出警告。马斯克的南非同乡好友、PayPal前COO大卫·萨克斯转发了一条有关洛杉矶商业地产危机的推文，称“洛杉矶的办公大楼平均每英尺负债230美元，今年唯一出售的大楼以每英尺154美元的价格出售。亏了很多钱。洛杉矶最大的房东，加拿大巨头布鲁克菲尔德，今年已拖欠了超过10亿美元的贷款。”萨克斯评论称：“洛杉矶办公大楼的售价低于其背负的债务。旧金山和其他大城市也是如此。”马斯克评论称：“商业地产正迅速崩溃，接下来是房价”。

报告称美国60%以上办公楼或荒废

波士顿咨询集团发布的一份新报告显示，美国办公楼房地产正陷入螺旋式下降，许多办公空间面临废弃的风险。该报告估计，美国目前60%至65%的办公空间将不再被需要，“大约15亿平方英尺(约1.39亿平米)的办公空间可能会被废弃，这将给业主带来400亿至600亿美元的收入损失。”而办公楼收入的下降还将导致美国房产税和公共交通收入减少150亿至250亿美元，销售税收入预计也会下降。

美国60%以上办公楼或荒废意味着，美国的商业地产行业也不能再像之前几次反弹期间那样，为美国的经济增长作出贡献，而地产市场的低迷，还会连带伤害那些依赖房地产税收的城市，并拖累银行的资产负债情况，导致经济整体的借贷情况萎缩。

未来商业地产整体政策倾向头部企业

随着商业地产需求的下滑和银行继续收紧信贷，资产端商业地产占比更高的中小银行资产收益将受到影响。曾刚表示，美联储将利率维持在高位，意味着银行负债成本高企，而资产端持有的商业地产收益下降，银行净息差将会大幅收窄，对银行盈利能力构成严峻挑战。

商务部发布的《中国零售行业发展报告》表明，社区型购物中心态势向好。报告显示，社区型购物中心综合指数69.8，运营能力97.4，成为几类购物中心中表现最好的类型。报告还指出，以周边居民为主，以生活服务和周末家庭休闲消费为核心的功能定位使得社区型物业在客流和销售额方面都表现稳定。

全国主要购物中心销售榜第11-15名是广州正佳广场、宁波天一广场、深圳前海壹方城、青岛海信广场以及武汉经开永旺梦乐城。广州正佳广场排在第11，年销售额达80亿元，地处广州天河中心区域。以体验式主题购物乐园为设计定位，“金三角”客流引导体系设计;榜单6-10名分别是深圳万象城、广州太古汇、成都IFS、杭州湖滨银泰in77以及郑州丹尼斯大卫城。位居第10的郑州丹尼斯大卫城，销售额超过80亿元，同比增长14.12%，地处于河南郑州市中心商圈。丹尼斯集团已成为河南省内零售企业的“领头羊”。

未来数年，商业地产较为曲折的发展道路或将使行业转向新方向。因此，面对发展环境的不确定性，商业地产企业尤其需要加强关注资产层面的战略决策制定，以满足投资者、租户和监管机构不断变化的需求。

未来商业地产整体政策倾向头部企业，中小型开发商因缺乏内容运营能力，在拿地成本、资金成本、开发成本和周转速度没有任何的优势;原有的自持物业要么低价快速变现，要么抵债成不良资产，只有少数基础较好的开发商能够生存下去。

延伸阅读

美国房价市场如何

据美国全国房地产经纪人协会(NAR)统计，其追踪的美国183个大都市中，99%的地区在2021年第一季度出现了房价上涨现象，其中89%的地方房屋价格出现了两位数的跃升。

东北和中西部的房价有所上涨，但南部和西部的价格有所回落。4月份，东北部地区的中位数房价同比上涨2.8%，达到42.27万美元，中西部地区的中位数房价上涨1.8%，达到28.73万美元。在南部地区，房价同比下跌0.6%，至35.79万美元，而在西部地区，房价下跌8%，至57.82万美元。

房屋价格飙升原因之一是房屋的供不应求。截至4月底，房地产投资市场上共有116万套房屋待售，比去年同期下降20.5%。按照目前的速度，2.4个月就可以消化这些库存，低于一年前的4个月。房地产经纪人认为，房源不足5个月的供应都属于供应紧张。路透的调查显示，预计今年房地产投资房价将上涨10.6%，2022年将上涨5.6%，这远高于2月预计的5.7%和4.6%。

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