上海上半年房地产开发投资增长37.5% 2023房地产市场深度分析

上海：上半年房地产开发投资增长37.5%

2023年7月20日，2023年上半年上海市国民经济运行情况发布。报告显示，上半年，全市固定资产投资同比增长37.2%。从主要投资领域看，工业投资增长34.3%，房地产开发投资增长37.5%，城市基础设施投资增长21.5%。上半年，全市新建商品房销售面积777.08万平方米，同比增长21.8%。其中，新建商品住宅销售面积增长20.2%。

上海房地产开发投资发展现状分析

2019年全国房地产开发投资规模达13.2万亿元，同比增长9.7%。预计未来两年，随着房地产调控政策的出台，房地产开发投资增速将放缓。分省份来看，2019年全国各省市房地产市场投资均表现良好，尤其是广东，江苏和浙江等省市，房地产开发投资额超过万亿元。2019年广东省房地产开发投资额达15852.2亿元，位居全国首位，其次是江苏省12009.4亿元，第三是10683亿元。2019年，上海市完成房地产开发投资4231亿元，比上年增长4.9%，增幅上升0.4个百分点;2020年，上海市房地产开发投资稳步增长，完成投资4698.75亿元，比上年增长11.0%。

从房屋类型看，2020年，上海市住宅投资2418.79亿元，比上年增长4.3%;办公楼投资833.08亿元，增长20.8%;商业用房投资559.85亿元，增长22.4%。数据显示：2020年，上海市新开工项目数量增加、开工面积快速回升，房屋新开工面积3440.62万平方米，增长12.3%。从房屋类型看，住宅新开工面积1756.37万平方米，增长11.7%，增速比上年提高4.9个百分点;商办新开工面积752.79万平方米，增长11.4%。

2021年，上海精准施策，不断细化和完善各类调控措施，同时增加供应，保持供应节奏合理有序。2021年，上海市房地产开发投资稳步增长，完成投资5035.18亿元，较2020年增长7.2%，以2019年为基期，两年平均增长9.1%。从房屋类型看，上海市住宅投资2673.95亿元，较2020年增长10.5%;办公楼投资767.63亿元，较2020年下降7.9%;商业用房投资511.52亿元，较2020年下降8.6%。

2021年，上海市房地产项目开工建设有序推进，房屋在建规模继续扩大。上海市房屋施工面积16627.90万平方米，较2020年增长5.6%。2021年上海市房地产房屋新开工面积3845.97万平方米，较2020年增长11.8%。其中：住宅新开工面积1682.49万平方米，较2020年下降4.25%。2021年上海市房地产房屋竣工面积2739.55万平方米，较2020年下降4.8%。其中，住宅竣工面积1421.43万平方米，较2020年下降12.7%。

2021年，上海市新建房屋销售面积1880.45万平方米，较2020年增长5.1%。其中，住宅销售面积1489.95万平方米，较2020年增长3.9%;商办销售面积170.76万平方米，较2020年下降7.9%。2021年，上海市新建住宅销售均价40974元/平方米，较2020年增长4233元/平方米。从区域均价看：内环线以内123589元/平方米，较2020年增长5079元/平方米;内外环线之间61348元/平方米，较2020年增长7630元/平方米;外环线以外30632元/平方米，较2020年增长14.6元/平方米。剔除征收安置住房和共有产权保障住房等保障性住房后的市场化新建住宅的区域均价分别为：内环线以内123589元/平方米，内外环线之间84678元/平方米，外环线以外42950元/平方米。

全球房地产行业发展规模分析

2021年全球房价大涨：2021年3季度，美国房价涨幅高达18.5%，创10年来新高;2021年10月，加拿大全国平均房价同比涨幅高达23.44%;10月份，澳大利亚8个城市同比涨幅皆超16%;新西兰全国房价平均涨幅高达23.4%;韩国房价涨幅也高达19%，创14年以来最大涨幅。

莱坊(KnightFrank)数据显示，截至2021年二季度，全球平均房价同比上涨9.2%，其中土耳其房价涨幅更是高达29.2%，位居全球第一。土耳其国家统计局最新数据显示：10月份，房屋交易量137，401套，比去年10月增长14.9%，房产交易市场持续火爆。

2021年全球房价大涨的原因：此轮全球房价走高的原因是，许多国家的大规模政府刺激措施、供需失衡、建材价格上涨等均形成上涨推动力。加上多国央行“放水”，货币政策宽松造就的低利率环境进一步增加了房产市场的热度。

此外，疫情所导致的全球经济停摆、贸易停运，大宗商品价格狂飙，建材价格也上涨飞快。2021年10月份，美国建筑成本同比增长12.3%，创下历史新高，而建筑工人短缺、疫情导致的远程办公普及化推升了住房需求等因素也导致房价顺势上涨。

房地产行业发展现状分析

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》出台，其中明确表示：将坚持房子是用来住的、而不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳发展。并按照规划建设租赁用住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

销售面积：2021年1-12月，商品房销售面积为17.9亿平方米，同比增长1.9%，比2019年1-12月份增长4.6%，两年平均增长2.3%，12月同比降幅较上月扩大1.7个百分点至15.6%。其中，1-12月住宅销售面积为15.7亿平方米，同比增长1.1%，办公楼销售面积同比增长1.2%，商业营业用房销售面积同比下降2.6%。

销售额：2021年1-12月，商品房销售额为18.2万亿元，同比增长4.8%，比2019年1-12月份增长13.9%，两年平均增长6.7%。12月同比降幅较上月扩大1.5个百分点至17.8%。其中，1-12月住宅销售额为16.3万亿元，同比增长5.3%，办公楼销售额同比下降6.9%，商业营业用房销售额同比下降2.0%。

2021年，全国房地产市场规模达历史最高水平，商品房销售面积接近18亿平方米，商品房销售额达18.2万亿元。全年市场整体表现创新高，但下半年以来房地产市场降温态势明显，交易市场、土地市场情绪均明显下滑，9月底，央行提出“两个维护”后，中央和各部委频繁释放维稳信号，政策底逐渐显现，信贷环境持续改善，年底叠加企业“以价换量”营销策略，部分需求择机入市，新房成交规模连续回升，12月商品房销售面积升至2.1亿平方米以上，商品房销售额超2万亿元，但同比降幅仍较大，销售面积、金额同比降幅仍在15%以上，均较11月降幅略有扩大，当前购房者置业情绪仍不高。

综合来看，市场处于下行周期。当前市场观望情绪短期或延续，叠加高基数效应，上半年全国商品房销售规模同比降幅或继续探底。

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