7月百城首套房贷利率进入 3时代 2023房地产市场现状及前景分析

7月百城房贷利率进一步下行，已触及历史低位。

贝壳研究院监测数据显示，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP。同比来看，首二套房贷利率分别较去年同期回落45BP和25BP。

可以看出，7月百城首套房贷利率已低于4%，进入“3时代”。

“在6月5年期以上LPR下降的带动下，银行在具体执行中相应下调实际房贷利率，7月百城平均首二套房贷利率均较上月有所下降。”贝壳研究院分析师表示。

6月20日，央行调整了一年期LPR以及五年期LPR，均降低了10个基点。其中一年期LPR下调至3.55%，此前为3.65%;五年期LPR下调至4.2%，此前为4.3%。

LPR利率下调后，各线城市也陆续下调了房贷利率。

贝壳研究院数据显示，分城市能级来看，7月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，均较上月回落10BP。三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.80%，分别较上月回落9BP、10BP。

除了一线城市外，二三四线城市首套房贷利率已低至3.88%。据记者了解，目前南宁首套房贷利率最低，已降至3.6%。

“7-8月为销售淡季，此外6月转冷的市场也抑制了开发商加推冲刺业绩的意愿，后续市场的信心面临进一步走弱的可能，这时各地进一步下调房贷利率，将减轻购房者的置业压力，并释放部分置业需求。”申港证券分析师指出。

从放款周期来看，7月百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天，放款速度加快。

“当前多地首套房贷利率降至历史最低水平，宽松的政策环境利好刚需购房者。但目前居民收入及就业预期尚未扭转，市场预期并不稳固，因此该政策对刚需的刺激效果或许不如预期。”中指院分析师表示。

受访专家认为，后续仍需政策对合理需求释放积极引导，推动购房者的心理预期企稳回升。

值得关注的是，在房贷利率持续降低的同时，央行近日鼓励商业银行下调存量房贷利率。

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。”邹澜称。

中信证券发布报告称，我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量与新发贷款利差不断扩大。

下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，但也面临银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。

其认为，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，如果存量按揭利率有所调整，方案设计上会更加灵活精准，不排除央行等部门采取一定的激励措施，对冲商业银行利息收入减少的负面影响。

多地首套房贷利率再创新低

随着信贷环境进一步优化，国内多个城市2月份房贷利率继续下降。贝壳研究院近日发布数据显示，在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，2月份百城首套主流房贷利率再创2019年以来新低。

23城首套房贷利率下降，首套利率低于房贷利率下限(4.1%)的城市增加至34城。

近日，多地首套房贷款利率明显下降。贝壳研究院统计数据显示，2月份百城首套主流利率平均为4.04%，环比下降6BP，在经历4个月基本平稳后再次明显下行，绝对水平再创2019年以来新低。

二套房贷利率平均为4.91%，环比持平。此外，2月份首套、二套房贷利率同比分别回落143BP和84BP。

房地产行业再迎源头活水

2月20日晚，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。

业内人士认为，不动产私募投资基金试点是“第三支箭”重要内容的响应，房企股权融资再开一扇门，将有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，支持房地产市场纾困。后续试点的快速推广，将为困境中的房企带来更多源头活水。

2023房地产市场现状及前景分析

最新数据显示房价显露触底反弹迹象，一线楼市或迎“小阳春”行情。楼市整体复苏迹象明显,不过观望情绪还是比较浓重。

统计数据无疑是市场“冷热”最直观的映射，部分城市房地产市场回暖，表明“保交楼”政策、金融支持房地产行业平稳健康发展政策，以及各地因城施策调整优化调控政策都在显现效果。

国家统计局发布的1月70个大中城市房价数据显示，1月份70城新房、二手房房价环比上涨城市显著增加，并呈现一线城市商品住宅销售价格环比转涨，二三线城市环比降势趋缓的特点。

对此业内认为，市场面触底反弹迹象已经表现的相对明显，一线城市及核心二线城市率先修复。

中原地产研究院统计数据显示，上周，北京二手住宅网签3761套，比前一周增加了近600套，这一数据与2022年1月份的成交量接近，二手房交易规模有所回升。

除了北京，近期上海、深圳、杭州、成都、南京等多个热点城市也相继传来楼市升温的消息。中达证券研报显示，2月份以来，42个主要城市新房销售保持正增长的态势，周度新房成交都环比上涨。

中指研究院提供的数据显示，上周杭州新建商品住宅成交面积近23万平方米，二手房成交1456套，新房和二手房交易量同环比都出现较大幅度增长。

另外，据深圳市房地产中介协会统计，上周，深圳二手房交易量为881套，环比增长率为12.4%。

据中研普华产业院研究报告《2023-2028年版房地产投资产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》分析

从政策、资本、金融等多方维稳信号释放，可见，房地产行业回暖复苏的各方面力量正在积蓄。

中国的快速重新开放有望推动经济活动复苏，拉动就业并促进家庭收入增长。

房地产作为国民经济的重要支柱性产业，国家十分重视其发展。

为保障我国经济快速恢复，国家出台一系列政策扶持房地产行业的发展，将推动房地产行业的复苏，继而也将拉动水泥在房地产领域的需求增长。

过去5年，房地产业产值占GDP的比重年均水平为6.8%，直接拉动了GDP每年大约0.7个百分点。

房地产还带动了几十个上下游细分行业，包括建筑、水泥、玻璃、建材、家电、汽车、纺织、日常消费以及金融等等，所有直接和间接相关领域的产值叠加起来，占GDP的比重可能接近了30%。

展望2023

可以预期，2023年针对个人住房需求的住房金融政策将进一步地回暖，房贷的利率有望继续降低，各地将出台更多的宽松的政策，在有效化解房企风险的同时，来促进土地市场的回暖，推动整体房地产投资触底、企稳、回升。

楼市“暖风”会刮多久?

业内人士普遍认为，目前的回暖只是局部现象，能否延续还有待观察。

展望后市，专家预计，短期看，随着不动产资产定价体系持续优化，将有效缓解行业部分企业的融资困境。

欲了解更多关于房地产投资行业的市场数据及未来行业投资前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2023-2028年版房地产投资产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》。