城中村改造发展分析 未来城中村改造有望成为稳增长的重要抓手

城中村改造是指根据地区社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特殊现象。改革开放以来，我国城市化 进程表现为：进程上属于“急速城市化”，人口城市化虚高;空间上，建设布局出现无序乃 至失控。城市的扩张将城市周边的农村纳入城市的规划范围，城市周边的农村逐渐被城市的 高楼大厦包围，成为了“都市里的村庄”，即城中村。

业内机构表示，9月11日央行选择在中午公布8月金融数据，社融与信贷数据均略超市场预期。分项来看，短期贷款和票据融资拉动信贷增长，可能说明私人部门信贷需求尚未明显反弹。财政扩张是本次社融反弹最重要的原因，相关融资拨付进度较快，未来城中村改造有望成为稳增长的重要抓手。

城中村改造行业发展现状分析

城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。城中村改造方案，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。

根据第七次全国人口普查数据，目前我国共有7个超大城市(城区常住人口1000万以上)和14个特大城市(城区常住人口500万至1000万)。“超大特大城市是带动区域乃至国家经济社会发展的关键增长极。从国际上看，此类城市也都面临着一些共性化挑战，如城市土地资源严重短缺、居住成本偏高等。城市内部发展不均衡，因为各种原因在相对中心的区域形成了‘城中村’。

随着城中村规模的不断扩大以及城中村引发的社会管理问题日益凸显，北京、上海、广州、西安、太原等大、中城市相继启动了城中村改造工作。经过几年的探索，各地逐渐形成了几种不同的城中村改造模式。

各地城中村改造相关法律都规定城中村改造需要制定城中村改造方案，改造方案主要包括村庄现状、社区居委会设立、清产核资、拆迁安置、用地规划和建设设计以及经济效益分析等内容。而房地产开发是由开发商获得土地后依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证，然后依照获批的规划设计进行自主开发建设的行为，其设计规划内容不会涉及到改造村庄、设立居委会等方面。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示：

城中村改造的一项主要工作就是将集体土地转为国有土地，而房地产开发一般是指房地产开发商获得土地使用权后的建设行为，不需要再对土地所有权性质进行变更。城中村改造还涉及村委会转为居委会、村民户口转为居民户口、集体经济组织转为股份有限公司或有限责任公司等问题，转制工作是城中村改造的重要内容。而房地产开发不会涉及上述内容。城中村改造是一项具有积极意义的社会工程和民生工程，是中国城市化进程和探索解决城乡二元体制既存问题的一种途径，与一般的房地产开发在性质上有着本质区别，因此也导致城中村改造在内容和流程上都与房地产开发不同。

在2019年和2020年广州又发布了《广州市深入推进城市更新工作实施细则》和《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》及相关指引，为优化产业配置，提高编审效率，传承文脉、做好历史文化遗产的保护与活化利用等瓶颈问题提出切实有效的措施。

从2014年到2020年，在上海全市49个试点中，有38个项目采用合作改造模式，占比达到80%。回过头来看，在地方财力有限的情况下，通过引入社会资本，让城中村实现彻底改造，成为一条有效路径。“城中村”改造的覆盖面还在扩大，改造模式也更加丰富。今年，上海将启动8个新地块改造，涉及村民约4937户。这些地方百姓改造呼声最强烈、区域规划比较稳定，北蔡镇部分村域也被纳入其中。

在21个超大特大城市中，部分城市已出台城中村改造相关规划。2023年，深圳市启动了城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动，计划在2023年推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。过去3年，上海市完成了中心城区成片旧改185.7万平方米、受益居民9.2万户，2023年至2025年计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。作为“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的“三旧”改造先行城市之一，广州市发布关于征集《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》意见的公告。

超大特大城市的城中村为新市民、青年人等群体提供了低成本住房，但其在基础设施、公共服务、卫生安全等方面暴露出来的缺陷及隐患不容忽视。在超大特大城市改造城中村，不仅是满足人民对美好生活的期待，也将成为提振内需潜力的重要路径。

城中村改造行业存在的问题

我国目前的城中村存在的几类问题：(1)居住人员和社会组织方面，存在着人口密度过高、社会治安压力较大、村民就业和社会保障压力大、城中村管理薄弱等问题;(2)土地、房屋权属状况方面，存在着土地权属混杂、结构失衡、房屋使用性质更改随意、缺乏有效管理手段、建筑质量参差不齐、安全隐患大等问题;(3)规划建设状况方面，存在着村庄规划缺失、规划落实和建设管理难度大、公共服务设施欠缺、居住环境差等问题。

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