杭州调整住房信贷政策 限购区首套房最低首付25% 房地产行业市场深度分析

从工行浙江省分行有关人士处了解到，浙江省市场利率定价自律机制召开会议，对杭州市差别化住房信贷政策进行了优化调整。

调整后，杭州市限购区首套住房贷款最低首付款比例为不低于25%，二套住房贷款最低首付款比例为不低于35%，二套住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率加30个基点;非限购区二套住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。其他未调整的按现行政策执行。

每笔贷款的具体首付款比例和利率水平由银行结合本机构经营状况、客户风险状况等合理确定。此次调整从2023年10月16日起实施，以房屋合同网签备案时间为准。

我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设等均发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近年来加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持稳步增长的同时出现了阶段性的波动。

近两三年间，房地产行业经历了前所未有的深度调整，房地产市场供需关系也呈现出前所未有的新格局。新形势下，这个10万亿级的巨量市场如何重回正轨?业界人士表示，房地产行业仍然是十万亿级的大市场，只不过核心城市的聚集效应将更明显。

房企要抓住政策窗口期加速销售回款、优化投资积极换仓，并且盘活存量，挖掘保租房的市场有机会，将存量非住宅改为保租房，争取纳保。在此过程中要不断探索新的发展模式。

据中研普华产业院研究报告《2023-2028年房地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》分析显示：

房地产市场的复苏之路充满曲折，随着疫情影响消退，2023年房地产市场在积压需求集中释放后，呈现出先扬后抑、逐步探底的降温态势。

行业持续低迷以及风险的积聚无疑对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。

7月24日，中央政治局会议为房地产行业定调，明确提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

多部委7月底以来从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城中村改造等方面频繁表态和落地具体举措，释放积极信号，也为各地优化楼市政策打开了空间。

8月底出台的房地产政策主要有三个核心：一是全面执行首套住房“认房不认贷”政策;二是明确下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR(贷款市场报价利率)+20基点;

三是降低存量首套房贷利率。其中，首套房“认房不认贷”本质是提高核心城市居民杠杆率，让仍具备加杠杆能力的居民加杠杆，推动信贷需求恢复。

中央定调之后，各地政策出台频次有所加快，政策支持力度增强。北上广深等30余省市落实首套房“认房不认贷”，南京、济南、青岛、郑州、沈阳等多地相继取消限购限售政策;

同时各地多个城市出台提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、提取公积金用于支付首付款、支持“商转公”贷款、异地公积金购房等政策。

预测，核心城市或将迎“金九银十”行情，若一线城市限购等政策不松动，预计待积压的购房需求释放后，销售市场或重新进入平静期。

从全国市场来看，当前优化政策落地对全国市场的带动效果尚未明显显现，三四线城市在市场预期渐稳之下，以价换量或带动需求释放，价格短期或延续下跌态势。

2023年房地产行业市场发展现状

2023年仍是“保交楼”的关键节点。在相关举措不断落实下，全国房屋竣工表现持续改善。

2023年1~7月，房地产开发企业施工面积同比下降6.8%，新开工面积同比下降24.5%，而房地产开发企业房屋竣工面积38405万平方米，同比增长20.5%，其中，住宅竣工面积27954万平方米，同比增长20.8%。

在当前市场背景下，交付力成为企业最大的产品力及品牌力。从“保交付”底线到“高质量交付”目标，越来越多的企业开始探索实践。

2023上半年，有4家企业交付套数超十万套，12家企业交付套数超五万套。2023年，房企重点围绕产品落地及优化服务两大环节，搭建完善的全周期交付体系。

在新的市场形势下，“稳”是关键、“新”是机遇，未来能够平稳过渡到“新发展模式”的房企才能始终站在行业前列。

在我国，随着土地供应市场的日益规范和市场化运作机制的逐步完善，政府对房地产市场监管力度的不断加强，在土地取得、立项批准、银行信贷等方面提出了更高的监管要求，房地产业的进入门槛将越来越高，实力较弱的中小企业将逐渐被市场淘汰，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。因此，在未来的几年里，房地产行业的集中度将持续快速提高。

未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。

中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，长效机制落实将进一步加快。

同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

我国房地产行业的竞争情况主要表现在以下几个方面：

1)土地资源获取能力竞争：随着房地产开发企业建设规模的不断扩大，土地资源的稀缺性日益显现，房地产开发企业对于土地资源的竞争愈发激烈。

目前，我国土地供应市场的市场化运作机制逐步完善，在土地取得、立项批准、银行信贷等方面提出了更高的监管要求，受此影响，资产实力雄厚的全国性房地产开发企业和资质优越的区域龙头房地产开发企业将在土地资源竞争中捷足先登，而实力较弱的中小企业将处于不利的竞争地位。

2)品牌化与精细化竞争：随着我国房地产供需格局的变化，以及消费者选择能力的显现，房地产开发企业被迫通过优越的品牌和优质的产品来博取市场的青睐。

一方面，全国性房地产开发企业拥有较强的品牌优势和一流的项目管理体系，市场地位较为稳固;另一方面，区域龙头企业凭借区域资源优势、品牌优势以及基于区域细分市场的产品精细化战略，得以在区域竞争中立于有利地位。

3)资金实力与营运能力竞争：房地产行业属于资金密集型行业，项目的运转对于资金依赖度极高。在房地产行业库存积压与竞争加剧的背景下，房地产开发企业资金面压力日趋提升。

一方面，资金实力强大的优质房地产开发企业，可以通过多样的融资渠道从容应对资金缺口;另一方面，管理销售体系发达，存货周转率快的房地产开发企业的优势将更加明显。

欲了解更多关于房地产行业的市场数据及未来行业投资前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2023-2028年房地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》。