2022年住房市场将变中趋稳 房地产投资行业市场发展策略

房地产是情绪左右的市场，跟很多奢侈物品相似，情感寄托价值多于实际使用价值。从成本的定价到成品价，都是基于购房者对美好生活的期待，不断形成溢价。

2022年住房市场将变中趋稳

《中国住房发展总报告(2021-2022)》报告中认为，2021年，中国住房市场经历从分化升温到热度下降的运行过程。时间上，住房市场从上半年的普遍过热转向下半年的普遍降温。全国平均住房价格增幅先快速上升后逐步回落。其中，1-2月份大幅上涨至11228元/平方米，同比涨幅达到16.8%，在此之后住房价格涨幅逐月回落。

截至2021年10月，全国房价平均为10513元/平方米，同比增长5.28%。房地产投资经历从骤升到回落企稳的变动过程。住房开发投资累计值同比增长率在2021年2月达到41.9%的高峰，此后逐步回落，2021年1-10月同比增速为9.3%，回归至正常水平。最后，住房租赁受疫情影响相对较大，恢复过程中城市层级性分化加剧。一线城市与二线城市住房租赁价值指数间“剪刀差”持续扩大。

据中研产业研究院公布《2022-2027年中国房地产市场投资机会及企业IPO上市环境综合评估报告》显示

房地产投资行业市场发展策略

2021年即将过去，当前房地产市场仍处于调整期，信贷环境虽有改善预期，但购房者观望情绪浓重，房企销售回款压力不减。面对严峻形势，房企如何制定策略?

1. 控风险

目前已有十几家房企美元债违约，包括恒大、华夏幸福、花样年、泰禾、蓝光、当代置业等知名房企。从到期情况看，近期地产美元债密集到期，兑付压力较大。2021年四季度有93亿美元，2022年全年有544亿美元债务面临到期。具体到月份，2022年1月、4月、6月、7月美元债到期都超过60亿美元。尤其明年4月份，美元债到期高达81.9亿美元，房企面临兑付高峰，资金风险压力较大。

随着房企出现美元债违约潮，整个房地产的信用风险上升，房企要做好风险控制，防止踩踏事件。不过10月至今，多家房企选择提前回购美元债，提振市场信心。包括弘阳、金茂、新城、禹洲、中梁、龙光、奥园、旭辉、正荣、祥生等。

2. 拼销售

目前销售市场受到调控政策及大环境影响，销售难度在逐渐加大，房企们都在竭尽全力抢收。房企要加强营销一线考核与激励，发动全员营销。中梁、旭辉、雅居乐等房企都在发动内部力量助力销售。与此同时，房企要多采取送装修、特价房一口价、适当让利扩大分销渠道、加大新盘推广等方式抢收客户。

3. 抓回款

回款方面要成立专门的回款小组，把公司的资源整合起来。全集团参与，各个部门协同作战。并且，要及时摸清哪家银行有额度，了解银行诉求，争取尽快锁定额度，快速回笼资金。

4. 卖资产

甩卖滞重资产，优质土地项目尽量卖高价。如华夏幸福出让维信诺控股权、转让环京项目和广东十数个旧改项目;泰禾向世茂大批量转让项目公司股权。物业、科技等资产也尽量找到好的时机卖高价，快速回笼大规模的现金流入，同时实现债务剥离。

11月14日，融创中国和融创服务配股筹资9.52亿美元。与此同时，加上出售贝壳股权、出售项目公司及商管板块股权等系列操作，融创半个月回流资金约160亿元。

5. 引战投

必要时须通过转让核心资产股权，引入战投，恢复现金流。引入国企央企最好，还可以作为信用背书。比如困难时期，万科引入深铁，绿城引入中交。

不过房企在危机爆发时，外部企业倾向于买项目而非公司股权。房企在公司层面引入战投，借以增强公司主体信用，已经不太容易了，但也不是完全没可能。9月底，中国奥园通过出售股份募资9.98亿港元。其中，恒基兆业地产有限公司执行董事兼主席李家杰全资投资公司认购其1.08亿股新股，每股3.708港元，涉资4亿港元，认购股份占扩大已发行股份总数约3.64%。

6. 少拿地

在楼市悲观情绪笼罩下，中小房企要减少拿地，甚至暂停拿地，确保现金流安全。现在政策处于高度多变期，随时都有可能出新的政策，对市场保持高度警惕，少拿地是很必要的。不过对于像中海、万科、龙湖等现金流充沛的龙头房企，也迎来捡漏的机遇期。现金流充沛的大型龙头房企可以围绕“以销定投”、“多渠道拿地”和“严控利润率”策略寻找便宜的投资项目。

7. 保交付

目前的期房预售制度，让购房人担心烂尾。尤其最近某龙头房企的负面新闻，让潜在购房者忧心忡忡。房企在当前时刻，保交付更要彻底，防止一两个项目出问题引起信用危机，导致企业品牌崩塌。

8. 精运营

房地产调控太频繁，需要实时掌握政策变化，实时调整经营动作和策略，及时采取一些有效的措施，进行精细化运营。面对市场变化，运营要做好统筹。营销、城市、开发报建的相关人员，要随时去了解政策，了解市场的变化，“投-储-建-供-销-存-回-结-融”等环节都要及时去反应。

比如，这个月要完成100亿的销售任务，分解到每个区域，最终落到每个项目。一旦市场有房企在降价促销，那么就得实时调整营销策略，运营也要做好后续的项目铺排工作。

房地产的发展模式面临新的探索，依赖土地和房产增值来发展，显然也不可行。除了租购并举、长租房、保障性住房等方面的发展外，未来对于存量市场的房地产发展模式、房地产税的推进等，都会有各类新的政策，值得期待。不少业内人士看来，此次中央经济会议提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，意义重大。

展望2022年，短期基本面承压下政策博弈空间仍在，板块估值、持仓低位增强安全边际。中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑、模式变革下优秀企业份额提升、长足发展值得期待。

未来行业市场投资前景如何?想要了解更多行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年中国房地产市场投资机会及企业IPO上市环境综合评估报告》。报告对行业相关各种因素进行具体调查、研究、分析，洞察行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在，评估行业投资价值、效果效益程度，提出建设性意见建议，为行业投资决策者和企业经营者提供参考依据。

更多报告推荐

2022-2027年中国房地产行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划报告