长租公寓行业分析报告 长租公寓行业前景及现状分析

长租公寓行业市场前景及现状如何?长租公寓按照机构和个人可分为机构长租公寓和非机构式长租公寓，其中个人散租仍是主要公寓提供，机构式公寓来看，按照整体分布分为集中式和分散式，集中式指自持、收购或租入并转租集中式房源的模式，地产商与运营商均有所切入，典型代表有万科“泊寓”等，分散式主要指机构租入并转租分散式房源，主要由中介和运营商主导，典型代表有链家、自如等。

从长租公寓市场空间结构上看，商办建筑改长租公寓也存在客观性限制因素，并非所有的都适合改造。未来，长租公寓要实现规模化发展，必须拓宽融资渠道，加快资产证券化进程，以提高市场参与者的融资效率、降低其融资成本。

根据中研普华产业研究院的《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》分析显示

长租公寓行业现状分析

长租公寓市场还处于发展初期，仅有3%~5%的市场占有率，其投资市场正在开始形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。中国拥有广阔的租赁人口、但短期内有效供应相对短缺。

就我国长租公寓市场规模变动情况而言，随着国内整体租房需求持续增长，除开2020年疫情影响，经济景气度低背景下投融资下降明显，加之需求整体下降明显，长租公寓市场规模下降外，2017年我国长租公寓整体规模表现为持续上升态势，整体增速较高，数据显示，2021年我国长租公寓市场规模达17948亿元，同比2020年增长16.4%。

随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。随着长租公寓行业发展进入到深水区，行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中，整个行业也可能进入到一个全新整合阶段。

长租公寓行业市场上活跃的公寓品牌超过80个，分布的城市数量达到44个，涉及1,223座集中式公寓(约240,052套)和135,200套分散式公寓。长三角、京津冀、珠三角三个城市群的租赁式公寓供给量占全国总供给量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、西安、重庆十个热点城市的供给量占全国供给总量的81.7%。

我国长租公寓市场结构占比变动而言，个人租赁仍是主流，规模化趋势持续推进，数据显示，随着国内长租公寓整体需求持续增长，具备成本和资产优势的集中式长租公寓占比持续提升，数据显示，集中式长租公寓占比从2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整体规模增长212%至449亿元，相对而言，分散性和以个人为主的非结构化长租公寓占比小幅度下降。

近年来随着万科、龙湖和旭辉等头部房企布局加快，整体长租公寓数量快速增长，截至2021年已达260万套，相较17年底增长160万吨，其中非连锁仍是主要数量来源，但连锁整体增速更快，占比持续增长。

从长租公寓行业未来供应看，各地政府都大大提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比例，预计至2022年底，六个城市建成并投入运营的长租公寓将达75.6万套。未来不同城市的长租公寓行业物业所有权将呈现不同模式：上海、北京和深圳的长租公寓物业所有权将凸显地方国企的带动和引领作用;杭州、广州和成都的物业所有权则将大部分集中在开发商手中。

下半年，伴随大力发展和培育住房租赁市场、规范发展长租房市场等各项政策的不断完善与落地，长租市场的活跃度将进一步升高。

近年来，　随着租房需求增加，短短数年间，长租公寓这一新兴业态就取得爆发性增长，但也一度出现部分品牌“爆雷”“租金贷”等情况。长租公寓的本质是“二房东”，即运营方与业主签下长期租约，再把公寓转租给租户。庞大的租赁规模和复杂的租赁关系带来一系列新情况和新问题，引起人大代表对长租公寓模式的思考。在代表们看来，长租公寓暴露出来的问题，一定程度上与立法约束缺失相关，要让租客住得舒心、住得放心，住房租赁立法需提上日程。

11月23日，市十五届人大常委会第46次会议表决通过了《上海市住房租赁条例》。这部法规的亮点之一，就是加大了对“二房东”的监管，着力促进租赁双方建立稳定的租赁关系。

随后，因疫情防控等原因，租房群体减少，长租公寓出现了资金缺口，为了支撑业务运行，有的企业只能继续扩张，用新收取的租金抵偿之前的欠款。在2020年前后，长租公寓频频发生爆雷、跑路现象，蛋壳、青客等企业都未能幸免。这也引起人大代表对“长租公寓”运作模式的关注。市人大代表朱虹就研究过这一业态常见的几种经营行为。比如“租金贷”，即金融机构将一年的租金贷款直接发给租赁企业，租客每月以租金的形式向金融机构偿还贷款。“高收低租”，即租赁企业以较高价格从房东手中获取房源，以较低价格租给租客，以此来吸纳大量房源，快速扩张。“长收短付”，即租赁企业从租客手中按季度、年等一次性收取较长期限的租金，对房东则按月支付房租。

长租公寓市场发展趋势分析

注重精细化运营的集中式长租公寓，似乎摆脱了“靠资本抢房源、靠转租吃差价”的模式。没有走此前爆雷公司的老路，是否就意味着万事大吉，没有风险?记者发现，这种模式依然存在一些问题，在某投诉平台上可以发现不少对此类公寓等的投诉，比如不退押金、7天无条件退款不肯退、水电费收费超标、服务效率低下、隔音差、管理不到位等。“一旦市场有变化，集中式长租公寓同样也面临资金之困，租客一样会面临风险。”赵雪平认为，无论哪种运作模式，住房租赁市场的秩序都需要法律法规来规范。

长租公寓市场带领整体住房租赁市场率先回暖，并分别在3月白领租房季及5月、6月毕业租房季实现成交量大幅攀升。其中，上海、武汉、成都、杭州几大城市的长租市场成交量同比、环比数据均有提升。

中国的长租公寓的产业流程大致为获取房源—设计装修—营销签约—日常运营管理—后期项目退出。在整个产业流程中，除了通过收购资产和租赁获得资产价值和租金收益以外，产业链上其他可以产生的业务主要包括获得房源后装修设计;运营过程中大数据系统的应用;日常运营过程中的附加服务，如租金贷款、家具租赁等。

从一线城市的实践来看，受到长租公寓行业市场的青睐有限。租赁市场存在盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等问题，只有少量闲置商业楼、或者去化不畅的公寓才会选择出租。这在一定程度上抑制了开发商或租赁运营企业推动的积极性。

长租公寓行业研究报告中的行业数据分析以权威的国家统计数据为基础，采用宏观和微观相结合的分析方式，利用科学的统计分析方法，在描述行业概貌的同时，对行业进行细化分析，重点企业状况等。报告中主要运用图表及表格方式，直观地阐明了行业的经济类型构成、长租公寓行业规模构成、经营效益比较、供需状况等，是企业了解长租公寓行业市场状况必不可少的助手。

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