中国写字楼行业市场全景调研与发展前景预测报告

随着中国写字楼市场从增量市场向存量市场转变,高质量发展也已经成为行业发展的关键词,各类新技术、新模式和新理念正在商办市场的更多领域不断开花结果。

经过过去几年的高速增长，部分区域的商业地产市场存在需求乏力、供大于求的现象。同时，伴随居民收入、消费水平的提高和近三年疫情的影响，人们的消费理念、消费行为、办公方式都逐渐产生变化，对消费场所和办公空间的要求不断提高，多重因素影响下，区域内商业地产市场竞争愈发激烈，项目经营情况分化加剧，对商业地产运营商的创新能力、运营能力和服务水平也提出了更高的要求。

一、写字楼定义

写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。

写字楼，对接的是商务需求，反应的是高端服务业。通常来讲：一个城市的写字楼存量越高，空置率越低，说明这个城市的高端服务业越发达，反之则说明城市缺乏高端服务业。

写字楼市场流行两大评定标准，一是甲级写字楼，二是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。

相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。

5A智能化写字楼的出现体现了顶级写字楼对高效办公的一种追求。但很多的5A写字楼在企业的发展过程中却也表现出很多的不完善：位于喧闹的商务中心区、高密度的建筑和人群、有限的空间和绿化。“喧闹、拥挤、压抑”改变了“智能、便捷、高效”的本质。过于侧重效率而忽视了舒适度的5A写字楼，显然很难满足人们更高的办公环境要求。

二、写字楼行业市场调研

在国内城市中，看甲级写字楼空置率的话，台北核心商圈空置率较低，约为2.1%;在二线城市中，成都的核心商圈空置率最低，约为12.8%;而深圳甲级写字楼空置率18.8%，在一线城市中最高，但仍低于大部分二线城市。

2022年上半年，国际形势的复杂演变和新冠肺炎疫情在全国许多地方的蔓延，给国民经济带来了巨大影响;与此同时，由于去年以来房地产融资环境收紧，整个行业进入深度调整，国家对超高层建筑的控制更加严格，导致国内写字楼大规模发展积极性下降，投资趋于谨慎理性。

2022年1-6月，全国写字楼开发投资2616亿元，同比下降100亿元.1%，与2020年最初爆发的疫情相比也有4%的下降，是近5年同期数据的最低值，反映了企业发展投资意愿的低迷。

2022年一季度，北京办公楼市场最大的变化来自于产业园市场，这些变化主要集中在行业需求侧。从市场数据来看，一季度产业园市场基本处于稳定状态，整体空置率维持在14.6%，租金稳定在130元每月每平方米。

根据国家统计局数据统计，2022年7月浙江省房地产开发投资商品房投资金额为1096.86亿元，其中包括办公楼、商业营业用房等其他用房310.12亿元(注：办公楼、商业营业用房未分开统计);2022年1-7月浙江省房地产开发投资包括办公楼在内的其他用房累计金额为2228.86亿元。

2022年7月上海市房地产开发投资商品房投资金额为467.64亿元，其中包括办公楼、商业营业用房等其他用房220.15亿元(注：办公楼、商业营业用房未分开统计);2022年1-7月上海市房地产开发投资包括办公楼在内的其他用房累计金额为1059.53亿元。

2022上半年新增建筑面积1701万平方米，较2021年同期大幅下降近30%。根据近三年同期数据，2020年以来，全国写字楼新建面积连续三年下降，下降幅度分别为12.6%，15%，29.8%。从影响市场实时供应的竣工面积来看，上半年也有较大幅度下降，同比下降30%至872万平方米。这也是近五年来同期首次跌破1000万平方米，减轻了短期内市场存量减少的压力。

据中研产业研究院《2022-2027年中国写字楼行业市场全景调研与发展前景预测报告》分析：

虽然在下行趋势和疫情影响下，2021年写字楼物业出租率和租金整体有所下滑，但得益于2022上半年整体形势的利好以及从业者积极的运营，全国写字楼市场投资、销售以及租赁等各项数据稳步回升，市场趋势回归疫情前的发展曲线。

业内人士表示，房地产行业再一次进入后疫情的复苏周期，但当前的宏观环境相对前两年更为复杂。现阶段，中国房地产行业面临着诸多挑战、但也不乏机遇相伴，其而潜在的机遇则是行业发展变化时蕴含的新增长动能。因此，房地产从业者要充分做好变革前的各项准备来应对挑战，更要在后疫情阶段捕捉经济恢复带来的机遇。

三、写字楼行业前景展望

有专家认为，当城市发展到一定规模，经济增速会减慢，未来增长极更多要依赖创新。上海提出“3+6”新型产业体系，大力发展集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，以及电子信息、生命健康、汽车、高端装备、先进材料、时尚消费品六大重点产业。这样的布局，除了巩固既有优势产业，更重要的考量，就是培育城市发展新动能。

随着物联网、云计算、大数据、AI等的飞速发展，日常办公场景逐渐升级，智慧楼宇已成为写字楼发展的趋势。无人化、无接触的中集智能立体车库将迎来更大的发展空间。

展望“十四五”期间，预计在经济持续增长、产业结构不断升级优化的影响下，写字楼市场基本面有望得到进一步巩固和提升。

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