生物医药产业园土地一级开发中常见的四种外部融资（下）

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投资运营一体化模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。

企业发展与园区发展融合。产业园在开发运营中，要树立产业园与园区企业融合发展的理念。切忌只管招商，不管服务，只管运营商赚钱，不管企业发展。园区务必创造优良的投资环境和搭建完善的帮扶平台，切实解决入园企业的难题，甚至要破解整个产业的发展瓶颈和难题。只有这样担负起产业振兴的大任，才能实现产业的高效整合，从而快速推进招商进程和园区的运营开发。

链条整合。要保证一个产业园能够成功地进行开发建设，科学配置产业链条是基础。在选择了合适的产业后，再选择目标引入产业涉及的产业环节。既要因地制宜，结合自身发展能力，选择自身适合发展的产业，同时要有目的及计划的对整个产业园区的功能进行划分，以满足目标客户的需求。让园区形成完整的产业链条，通过完整产业链条的打造，让企业节省成本，资源共享，互补发展，抱团发展，集群发展。

以轻纺产业园为例，整个产业链条包含了纺纱、织造、制衣、洗水、印染、整理等多个环节。要进行整个产业链的整合，对生产要素保障、环境容量等提出了较高要求，所以在链条整合过程中又得因地制宜，进行有效整合，既要招企业，更要解决落地问题。

一、国家开发银行贷款

国家开发银行是直接从事政策性融资活动的金融机构。根据国家有关支持土地储备贷款的规定，土地一级开发贷款为土地储备贷款，使用期限2年，要求自有资金投入不低于30%。土地一级开发企业在取得政府先期投入的资金支持，并与政府签订的土地一级开发协议保证了土地开发项目具有稳定后，可以就土地开发项目向开发银行申请一定比例土地储备贷款。

但是，这种贷款方式也有不好之处：一，近年来国家对地产业的宏观调控政策变化，商业银行提供贷款的条件和门槛也不断提高；二，已进驻我国的外国银行普遍认为国内房地产业务风险太大，目前也没有开展对内地土地开发的贷款业务；三，国家开发银行是我国直接从事政策性融资活动的金融机构，土地一级开发贷款作为土地储备贷款，符合有关贷款规定的，比如支持公共基础设施建设、促进中西部协调发展等，也可尝试申请贷款或申请取得国家开发银行的融资担保。但是这种贷款方式政府部门参与和运作力度较大。

二、私募股权基金

私募股权基金是以非公开的要约形式，向少数的机构或者个人者募集资金，建立一个资金池，然后向有发展的企业进行股权，在该企业价值后，通过被企业上市、并购转让或者管理层回购等方式退出该企业，从而获利的金融活动。例如，2007年，美国私募基金华平集团通过增资扩股形式，持有上海中凯房地产开发管理有限公司25%的股份，并提供不少于3000万美元支持该公司的房地产开发项目；2008年，金地集团与ＵＢＳ（瑞银）达成合作协议，共同设立管理公司，并利用此公司作为融资平台帮助金地集团完成土地开发项目。

对私募股权基金者而言，在私募股权基金具体操作中，通常先是募集设立基金，寻找机会，由目标企业制定融资目标，做出商业计划书，详细列出所需资金和投入时间以及赢利预测、销售或销售增长预测，然后私募股权基金方根据这份业务计划进行尽职调查来决定是否，并就的价格和条款进行充分的谈判，然后签署有关的法律文件，后由私募股权基金方将资金注入项目企业。

在土地一级开发中，政府根据本地区的待开发的区域的规划、区域经济特点、产业结构特点、主要企业的特点，确定拟合作的私募股权基金。由于不同的私募股权基金其特长与不同，从行业来看，有的私募股权基金偏重于传统行业，有的私募股权基金偏重于高新技术行业。如果待开发的区域在产业规划上，以传统产业为主，则可以选择有传统产业经验的私密股权基金进行合作。反之，如果是高新科技园区的开发，则可以考虑引入过高新技术企业的私募股权基金进行合作。这样，不仅在土地一级开发融资方面可以借重私募股权基金的资金，而且可以在土地一级开发后，产业的引入方面，借重私募股权基金的产业资源。

在市场主体方面，由当地的土地储备出面，新建或者选择一家全资的国有控股公司，由私募股权基金对该公司增资扩股的方式，合资成立土地一级开发项目公司。该项目公司中，私募股权基金以资金入股，原政府指定公司以评估后的土地价值加部分资金入股，该项目公司即为土地一级开发的市场主体。

项目公司成立后，双方同时派出代表参与管理。其中，区域开发的整体策划由双方共同完成，之后，政府主要负责区域控制性详细规划的修订、土地征用和拆迁、土地指标的落实等。私募股权基金主要负责基础设施的建设、市政配套设施的建设、公共服务设施建设和引入、重点项目的引入等。

以上四种融资模式是土地一级开发融资的主要模式，除了以上四种，还有发行公司债券、配股等也是房地产业项目开发的融资方式，但是在土地一级开发不常用，而且操作周期相对较长，交易更为复杂。在企业进行土地一级开发过程中，可以结合我国房地产发展的政策调控，房地产一级开发企业可以根据实际资金链衔接，一笔资金同时采取多种方式融资、或不同阶段采取各自适合的融资方式。