2023年房屋租赁行业发展趋势分析

房屋租赁行业定义及分类

房屋租赁的概念房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。房屋租赁是指出租人以口头或订阅局面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，由承租人向出租人支付租金的行为。但旅馆业的客户出租和房屋场经营中的柜台出租不属于房屋租赁范围。《城市房地产管理法》规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋租赁管理办法》（建设部第42号令）（以下简称《租赁管理办法》）对此概念作了细化，规定：房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。

房屋租赁的分类按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租贸。公有房屋的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，而是采取授权的方式，由授权的单位具体管理。按照目前我国的管理体制，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利；自管公房由国家授权的单位管理。私有房屋的所有权人是指持有完全的房屋所有权证的个人。对于持有共有权证书的私房主，只能称为共有权人，共有权人必须在所有共有权人同意后方可将房屋出租。按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。其中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁。

与国外市场成熟度对比

发展过程：政策因时制宜，市场整体成熟

日本："供不应求-刺激供应-规范市场"三阶段

日本住房租赁市场在二战后开始发展，经历了三个阶段。每个阶段都面临着独特的挑战，日本政府在保证长租公寓市场化的同时积极参与市场调控，在不同时期出台了相应的政策推动市场发展。

1960-1970年代：二战时期日本大量房屋被摧毁，随着战后经济恢复，住宅市场套户比小于1，出现了供不应求的情况，住房租赁需求激增。为了解决住房需求，日本都市再生机构(UR)逐渐在市场上投放一定数量的租赁住房。

1980-1990年代：虽然这一时期日本全国的住房套户比超过1，但是总量足够并不意味着局部充足。以东京都市圈为例，城市化进程导致东京人口在1960-85的25年间近乎翻倍增长。住房租赁市场供应仍然不足。为了解决这一问题，日本政府在1986年废止《地代家赁统制令》，取消了地租和房租的上限规定，民营住房租赁在这一时期发展迅速，供应数量激增，供求矛盾逐渐好转。

1990年至今：经济泡沫破裂之后，日本开始发力规范化住房租赁市场发展。日本政府于1991年出台新《借地借家法》，提高租约保护制度的灵活性与完善性，于2016年修订《民法》和《宅地建物取引业法》，逐步健全房屋租赁相关的法律体系，既保障租客权益，又为市场机构提供明确的法规参照，着力于引导市场走向良性发展。

美国："混乱早期-小幅衰退-投资浪潮-行业低谷-逐渐恢复"的波动发展

美国政府信奉自由市场，相信市场是最有效的资源分配者，在住房租赁政策上也坚持"市场优先"，因此其住房租赁市场发展具有明显的波动性。

1900-1950年代，美国住房租赁的市场需求经历了人口城市化迁移和二战退役军人潮两次突增。巅峰时期，超过75%的市区人口居住在长租公寓里。然而由于需求的过度膨胀，许多存量房屋被迫分割成群居房，租赁公寓往往面积狭小且配套资源短缺。在这一时期，住房租赁市场发展相对混乱。

1950-1970年代，美国高速公路系统开始逐步建立，部分城市人口开始向郊区迁移，逆城市化发展使得住房租赁需求出现小幅下降。

1970-2000年代，美国住房租赁市场迎来了发展机遇。1990年，REITs兴起，大量个人投资者和专业机构开始投资住房租赁，千禧婴儿潮带来的需求增长也推动了市场发展。

然而到了2008年左右，美国房地产泡沫化和次贷危机给全行业带来沉重打击，住房租赁市场迎来了发展低谷。此后，随着美国经济恢复，住房租赁市场缓慢升温。

德国："增加供给-鼓励投资-稳定市场"三阶段

德国住房租赁市场经历了三个发展阶段。由于其福利产业的性质，德国政府在住房租赁发展过程中采取的措施着重于刺激市场供给、完善租赁制度以及抑制市场投机。

1949-1978是"增加供给"阶段。与日本相似，德国在二战后住房短缺问题严重。战争期间经济停摆，资本市场无法满足住房需求，德国政府开始推动非营利的租赁住房。并且通过融资担保、住房投资加速折旧等方法推动社会住房建设。这些补贴措施成效显著，从德国存量房屋建筑年代分布来看，大部分住房建造于这个时期，住房缺口得到了有效改善。

1979-1990是"鼓励投资"阶段。70年代末期，德国宏观经济发展波动加剧，德国福利性质的住房建设给联邦财政带来了压力，因此德国开始重新审视住房租赁政策，逐渐减少政府对市场的干预，并且通过税收减免等财政手段鼓励社会对住房租赁进行投资。

1991-2010是"稳定市场"阶段。1990年德国统一，此后德国经济运行波动较大，人口结构也发生了改变。为了稳定住房租赁市场，德国政府再次加大对市场的调控和介入，开始采用建房补贴、税收优惠、低息贷款等手段刺激市场供应。

新加坡："集中供给-租赁自有-发展公共住房-私人住宅补充"四阶段

1960-1963，新加坡面临解决土地稀缺及住房短缺等一系列建设问题。新加坡政府于1960年颁布《住房与发展法》，成立专门负责住房建设和城市重建的建屋发展局(HDB)，并以解决房荒、提供可支付房屋为宗旨展开大规模组屋建设。

1964-1974，新加坡政府推出"居者有其屋"计划，大力推崇组屋自有化，为中低收入群体购置组屋提供价格及贷款优惠。1966年，《土地征用法令》颁布，规定政府建造公共组屋可在任何地方征用土地。

1974-2000，房荒问题逐渐解决，HDB组屋自有率超过90%（2018年数据），公共住房市场趋向成熟。

2001-至今，私人住宅市场开始发展以满足迅速增加的外国人群体的需求。

2022年，我国住房租赁市场快速发展，尽管租金水平有所下降，但是保租房在政策支持下发展迅速。2022年中央及地方累计出台住房租赁相关政策160余次，近30个省市发布了加快保租房发展的实施方案。2023年住房租赁市场将继续保持较快增长，支持政策仍将持续，住房租赁需求有望恢复增长。

2022年，住宅租金表现较为疲弱。受新冠疫情反复、经济下行压力加大等因素影响，2022年全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.50%，其中，有7个月租金环比下跌，年内50个重点城市租金累计全部下跌。

尽管住房租赁市场整体租金有所下行，但保租房在政策支持下发展迅速。2022年中央及地方累计出台住房租赁相关政策160余次，近30个省市发布了加快保租房发展的实施方案，年内保租房公募REITs快速推进并实现落地。

从地方层面来看，2022年各地积极落实中央政策，发布保租房实施方案，多渠道筹集建设租赁住房，并同步完善市场监管政策，推动住房租赁市场健康发展。2022年，地方出台住房租赁相关政策130余次，其中，北京出台政策10余次，广州、上海、成都、杭州、深圳、青岛等地均在5次及以上。近30个省市发布了加快保租房发展的实施方案，普遍涵盖设定保租房筹集目标、多渠道筹集保租房、落实保租房专项金融支持及减税降费等方面政策，并且从项目规模、面积、租金、运营等方面对保租房运营管理进行规范。

各城市积极完成保租房筹集任务。2022年，全国计划筹集保租房240万套，住建部统计数据显示，1-10月全国保租房已开工建设和筹集233.6万套，占年度计划的98.8%。考虑到2021年已筹集94.2万套，截至2022年10月，全国累计已筹集保租房327.8万套。据不完全统计，上海、杭州、沈阳、武汉、郑州等多个城市均提前完成了保租房筹集的年度目标。

值得注意的是，2022年保租房公募REITs成功落地。截至2022年底，已有4支保租房公募REITs正式上市，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT。其中，前3支REITs均由地方保障房平台运营，而华夏基金华润有巢REIT是首支由市场化机构运营的保租房REITs。保租房公募REITs的落地将有效地推动保租房的进一步发展。

另外，在融资创新方面，建设银行设立300亿住房租赁基金，探索住房租赁发展新模式，通过私募基金收购项目、装修改造、租赁运营，成熟后再通过公募REITs的渠道实现退出。截至2022年11月底，整个基金重点拟推进项目已经接近30个，整体投资资产规模也在向150亿迈进。