2023年物业行业发展趋势机遇深度调研

全国房地产新开工面积在2019年达到高点，然后逐年下降。房屋竣工面积2021年达到高点，2022年同比大幅下滑。这意味着，未来物业管理潜在的规模增速将全面放缓。2022年1-11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积11.2亿平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面积5.6亿平方米，同比下降19.0%。

2022年全年商品房销售额约为13.3万亿，销售面积约为13.6亿平米，行业规模重回2015年，彼时销售面积为12.8亿平米左右。对于未来，丁祖昱预判，未来十年住房增量需求将回落至100亿平方米左右。相对过去十年住房增量减少32亿平方米。

如果你想了解物业服务行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等信息……我们研究院撰写的《2022-2027年物业服务行业市场发展环境与投资趋势分析报告》。重点分析了我国物业服务行业将面临的机遇与挑战，对物业服务行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

中国城镇化水平大幅提高及人均可支配收入显着增长，成为物业管理行业的主要增长驱动因素。随着中高收入阶层的涌现及其消费力不断提升带动对更优质产品和服务的需求，将对中国中高端物业管理服务的发展产生重大影响。

物业管理行业以扎根基层、贴近业主等特点，成为加强基层治理的重要的切入点，特别是在疫情期间，物业行业在社区联防联控中的作用和价值得到进一步的认可。

上市物企在管面积规模增速及营收增速均在2021年末达到顶点，2022年半年报增速数据已明显下探。结合2022年整体地产走势，预计2023年上市物企的规模增速和营收增速数值可能低于中报。2021年末，上市物企在管面积增速达到顶点47.84%，2022上半年在管面积同比增速为29.44%。上市物企营收增速2021年底达到顶点44.3%，2022上半年增长势头下行，同比增速为27.9%。

基于人民日益增长的美好生活需要，在现代社区生活普及的大背景下，物业服务业成为现代服务业的重要组成部分。基于行业特性，其服务的空间边界也在不断延伸，围绕人们的日常生活需求和全生命周期需求，探索出多样化的社区增值服务，凭借离业主近的天然优势，守住社区的流量入口，挖掘巨大的多元生活服务潜能，物业能够为未来的城市服务提供非常大的想象空间。而资本市场风向往往能够为行业发展起到一定的引领作用。

截至2022年底，在新三板挂牌的物业公司有三十余家，其中处在创新层的公司有十余家，且大多数挂牌时间均满12个月。这些公司有的正在筹备北交所上市，有的则已经递交了上市申请。目前，港股上市物业企业49家，其中也有来自新三板摘牌的物企。

整体来看，上市物业企业营收均值仍在提升，但整体增速不断下滑。截止2023年9月30日，港股60家上市物业企业中，除了力高健康生活、佳源服务和鑫苑服务3家延迟发布半年报，其它企业均已公布了最新的经营数据。根据港股57家上市企业的数据来看，2023年上半年港股上市物业企业营收均值约为22.31亿元，同比增速仅为9.91%，该值仅为去年同期增速的1/5左右，可见上市企业的营收增速明显回落。

从长期来看，增量市场向存量市场转化，保障性住房等大力推进，物企需要关注从服务地产企业为主，到新增渠道多元化的转变趋势。从追求规模、速度的增长，到关注利润的增长。从多元业务探索到明晰自身能力圈，锚定长期发展战略。依托拓展力、服务力、运营力的综合能力提升，走有质量的增长道路。

经济复苏正在路上，行业发展新转折点已经到来。房地产市场发生根本性变化，因城施策支持刚性和改善性住房需求，促进房地产软着陆。二十大召开，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，大力推进保障性住房。

物业管理从增量市场向存量市场转化，新增渠道多元化。中央经济工作会议召开，居住、养老等消费被多次提及。“双碳”引领时代发展，行业更加关注节能绿色低碳。

物业服务百强企业在管物业平均数由2015年的154个增至2020年的244个，复合年增长率约为9.64%。由于在管物业的建筑面积及数目增长，物业服务百强企业的平均收益由2015年的540.8百万元增至2020年的1173百万元，复合年增长率约为16.7%。

2022年物业管理行业物管营收为12437.2亿元，同比增长4.5%。随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。经测算，预计到2025年，行业物管营收有望达到14074.1万亿元。

2022年，房地产投资低迷情绪贯穿整年，企业销售、拿地均处于低位，房地产市场也呈现新的竞争格局。房地产市场未来十年供应总量下降，而房企的集中度进一步加强，强者恒强格局再加剧。根据克而瑞地产研究数据，2022年百强房企新增货值中有超过半数集中在10强房企，21%集中于11-20强房企，即TOP20房企新增货值达到72%，集中度较上年提升17个百分点。

2023年三季度，在行业整体发展“减速提质”的背景下，不同企业的市场表现也出现明显分化：一方面，以国央企为主的部分标杆物业企业仍保持着高质量发展的姿态，继续发力稳步提高管理规模，提升服务能力，落实品质聚焦战略，在行业波动的环境中，实现了企业价值放大;另一方面，以民营企业为主的部分物业企业仍未摆脱来自关联方消极因素的影响，部分企业的服务能力建设未能跟上市场变化节奏及客户的预期增长，因此，相关企业发展受到了一定影响。但是，越来越多的物业企业正在逐步摆脱对关联方的过度依赖，强化企业自身服务能力建设，为后续发展奠定了良好基础。此外，标杆物业企业持续深化多种经营布局，加快在城市服务和IFM领域的探索和积累，寻求提高企业市场竞争力的新高地。

物业服务行业市场机遇分析

我国物业管理行业历经40年的发展，逐步走向成熟完善。当前，我国物业服务企业的数量为23.4万家，从业人员740余万人。近几年，物业服务企业迎来上市潮，目前已有上市物业服务企业40余家，表明资本十分看好物业管理行业的发展前景。最新数据显示，2020年我国物业管理行业营业收入达11800.3亿元。

“物业服务+生活服务”的模式，能够让居民享受到更加优质的物业服务，也给物业管理行业带来更大的发展机遇。《通知》明确，将推动发展生活服务业。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

《通知》明确，推动城市管理服务下沉。推动城市管理服务向居住社区延伸，依托城市综合管理服务平台，建立群众反映问题的受理处置机制。明确部门和单位职责清单，压实工作责任，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。

2023年以来，物业管理行业整体保持良好发展势头，行业管理规模再创新高，企业业绩整体稳中有升;与此同时，行业进入深度变革期，企业成长的不确定性被放大：上游产业的信用风险仍尚未完全出清、资本市场的估值回归理性、企业前期大规模收并购导致的商誉减值、部分企业利润的下滑等，不同体量的物业均面临全新的市场机遇和挑战;此外，未上市企业对资本市场的渴望回归理性，已上市企业在资本市场上的表现仍受到来自关联方的影响，但市场正向预期调整加快，行业价值正在加速回归。我们认为，此时既是物业管理行业市场化、资本化高潮后的平台期，也是市场培育和检验行业强者的机遇期。

物业服务行业报告对中国物业服务行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。

本报告同时揭示了物业服务市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

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