LPR下调如何影响房贷 房贷利率选固定还是lpr?

LPR下调会让房贷少还点吗?4月20日，中国人民银行再度下调贷款市场报价利率(LPR)。一年期LPR下调20基点至3.85%，五年期LPR下调10基点至4.65%。房地产业内认为，对于购房者而言，房贷虽与LPR紧密相关，但整体影响有限。LPR由18家银行在每月20日9时前按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。2019年8月，央行正式发布公告称，10月8日起新的商业房贷利率会以LPR为定价基准。

LPR下调如何影响房贷

五年期LPR下调10基点，假如贷款100万元、期限30年，可合计节省21637元利息。不过，被360个月稀释后的月供仅降息60元，这在百万元的贷款和数千元的月供面前，利好有限。

房贷利率选固定还是lpr

LPR的计算方法由18家银行共同报价产生，计算方法为：去掉一个最高价和一个最低价，最后取平均值得出，每月20日重新报价计算，可以简单解读为，这是一个市场化利率的意思。

原先，商业银行贷款利率是“央行贷款基准利率×(1±N%)”，而2019年10月8日以后，商业银行贷款利率是LPR±N个基点。

如果选择转成LPR，首先会以目前4.165%的利率与转换基准，也就是与20年期的贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，4.8%做比较，目前的利率比4.8%低0.635%，也就是63.5个基点。转换后，这个客户原来“基准利率打八五折”就变成了“5年期以上LPR减63.5个基点”。

房地产行业发展现状

2018年1-6月份，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降6.1%，商业营业用房销售面积增长2.4%。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%，办公楼销售额下降3.2%，商业营业用房销售额增长5.7%。截至2000年，全国房地产经纪机构已达2.5万家，从业人员约有20多万人;截至2017年底，保守估计房地产经纪从业机构已超过10万家，从业人员逾百万。可见，我国房地产经纪行业发展迅速，规模不断扩大，行业发展潜力较大。

中国房地产市场的现状分析

根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口，整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。

根据国家统计局公布的数据显示，全国主要城市的房价大部分仍然在涨，尤其是新建商品住宅的价格，公布的70个城市同比去年全都实现上涨，涨幅最高的超过了20%。

公开数据显示，截至今年三季度末，A股房企营业总收入14712.8亿元，同比增长23.22%，增速比上半年有所提升，营业收入完成度好于去年同期水平。

同时，今年前10个月全国商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，商品房销售额12.4万亿元，增长7.3%。

最新统计显示，今年以来已经累计调控550次左右，创造了政策调控的新纪录，市场整体也已经降温。

图表：2014-2018年中国商品房交易面积及增速

数据来源：国家统计局、中研普华产业研究院

更多详细分析，请关注中研研究院研究出版的《2020-2025年版房地产产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》。