中国房地产投资行业市场分析 1—9月份全国房地产开发投资下降8.0%

1—9月份全国房地产开发投资下降8.0%！1—9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%;其中，住宅投资78556亿元，下降7.5%。1—9月份，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。

前三季度，全国居民人均可支配收入27650元，同比名义增长5.3%;扣除价格因素实际增长3.2%，比上半年加快0.2个百分点。按常住地分，城镇居民人均可支配收入37482元，同比名义增长4.3%，实际增长2.3%;农村居民人均可支配收入14600元，同比名义增长6.4%，实际增长4.3%。全国居民人均可支配收入中位数23277元，同比名义增长5.1%。

房地产市场向存量时代加速转变，房住不炒将更加坚定

从市场的基本面来看，我国的房地产市场将在未来加速进入存量市场，那么与 存量市场相适应的政策调控也将成为未来政策转变的方向： 第一，房地产市场向存量时代转变之前，房住不炒将更坚定贯彻。根本原因在于房 产是居民财富的重要组成部分，房地产价格的稳定，对于稳定居民的资产负债表有 重要意义。在未来房地产需求显著下行的背景下，如果当前房地产市场的泡沫显著 增长，人口动能的衰减将使其难以长期维持，一旦泡沫破灭，将冲击家庭的资产负 债表，对经济的健康发展产生十分不利的影响。

第二，从完善财税制度的视角，房地产存量市场时代，土地出让收入将加速下滑， 房地产税或将随着市场结构转变择时推出，并成为政府重要的财源之一。存量市场 的典型特征在于城市扩张基本结束，建设用地的增量部分将维持在较低水平，过去 长期以来依赖土地出让进行融资的地方政府，将失去重要的财源支撑。因此从扩张 税源的角度，房地产税将适时推出，并成为打压投机性需求，调节收入分配的重要 手段。

根据中研普华研究院《2022-2027年中国房地产投资行业市场深度调研及投资策略预测报告》显示：

三季度，121省市累计出台148次放松政策，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴、调降土拍门槛。9月以来，新一轮政策救市潮来袭，以宁波、济南、青岛、天津为代表的强二线城市政策松绑力度进一步加大，其中，宁波更是在执行层面全面取消限购。不过，苏州、南京、青岛等松绑政策“一日游”，反映强二线需求端的强力刺激政策落地仍然面临一定阻力。

据国家统计局数据：1-8月，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%;商品房销售额85870亿元，下降27.9%。两者同比降幅分别比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。三季度来看，7-8月商品房销售面积和金额较2021年同期分别下降26%和24%。较二季度4-5月商品房销售面积也下降4%。其外从规模上来看，三季度7月和8月销售规模在年内也仅高于4月。

2022年三季度全国销售和投资仍在“二次探底”的过程中。7-8月全国销售和投资规模分别同比下降26%和13%，房屋新开工面积和土地购置面积上双双双缩量至历史新低。另一方面房地产市场出现一定向好表现，东部地区商品房销售面积同比降幅逐渐收窄，“保交楼”政策下续建项目加快交付工期促进房屋竣工规模快速上升。

从我国商品房改革以来，房地产市场的波动与政策调控一直紧密相关。影响房地产 政策调控的因素主要有两个方面。

一是经济周期的波动。当经济形势较好，房地产 价格上涨较快的时候，政策调控偏紧，当经济形势低迷，房价增长明显放缓的时候， 政策调控则转向宽松。

二是，房地产本身的发展阶段。随着城市化的推进，房地产 市场规模不断扩大，投机性需求也随之增加，为稳定房价增长而实施的政策调控手 段也不断丰富，房住不炒的政策基调逐步确立。

2022 年 9 月 29 和 30 日，央行和财政部先后推出阶段性宽松政策，首 套房贷款利率下限进一步放松或取消，换购住房个税减免。如果说之前的降息降准 更多是为了提振经济考虑，那么这次中央层面的政策救市信号十分显著。

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