房地产行业报告 2023年上半年全国房地产市场基本情况及行业未来发展方向分析

7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

值得关注的是，此次会议在房地产领域首次明确“房地产市场供求关系发生重大变化”，并首次提出要适时调整优化房地产政策。

业内专家认为，这是对房地产市场的一次新定调，同时也对外释放了后续楼市调控政策仍存边际优化空间。值得关注的是，“房住不炒”仍是底线。

受此鼓舞，7月25日A股市场地产板块及相关产业链可谓集体沸腾。截至7月25日收盘，同花顺房地产服务、房地产开发、物业管理概念等板块的涨幅依次为6.22%、5.1%、4.33%。其中，多只概念股强势涨停。除此之外，包括厨卫电器、租售同权、恒大概念、装配式建筑等地产相关产业链概念板块亦涨幅喜人。

“从当前市场阶段特征来看，一是过去二十多年我国人均住房面积明显提升，当前户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足。二是居民杠杆率已较高，未来进一步加杠杆空间有限。”专家表示，这些数据都表明居民基本住房需求已得到满足。

从供给端来看，当前开发商大规模储备地块的时代结束，预示着房地产市场可能永久告别了大范围过热的走势。因此，楼市调控政策也要改变，即从防过热转到防过冷，从“有没有”转向“好不好”来满足居民需求，政策要从需求端刺激转向供给侧改革。

房地产市场是一个特殊的商品市场，它的供求关系不仅受到经济、社会、政策等宏观因素的影响，还受到土地、人口、收入、信贷、开发商等微观因素的影响。因此，房地产市场的价格和销售并不总是呈现出平稳和均衡的状态，而是存在着一定的波动和周期性。

2023年上半年全国房地产市场基本情况

1、房地产开发投资完成情况

上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%(按可比口径计算);其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。

上半年，房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%。房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。

2、商品房销售和待售情况

上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。

6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。

3、房地产开发企业到位资金情况

上半年，房地产开发企业到位资金68797亿元，同比下降9.8%。其中，国内贷款8691亿元，下降11.1%;利用外资28亿元，下降49.1%;自筹资金20561亿元，下降23.4%;定金及预收款24275亿元，下降0.9%;个人按揭贷款12429亿元，增长2.7%。

4、房地产开发景气指数

6月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.06。

作为国民经济的支柱产业，房地产业链条长、涉及面广，对经济增长、金融稳定和民生保障均有重要影响。近年来，各地因城施策，不断强化调控政策的及时性和精准性，各种调控政策轮番出台。

据中研产业研究院《2023-2028年中国房地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》分析：

今年以来，已有100多个城市出台房地产调控政策超300次，对稳定楼市起到了重要作用。也要看到，部分城市调控政策短期化倾向明显，促进楼市健康发展，还需强化中长期调节思维，通过建立长效机制解决房地产市场深层次问题。

我国住房发展已从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，人民群众对住房的要求从“有没有”转向“好不好”，房地产新发展模式的探索也将围绕品质提升展开。

未来房地产行业发展方向分析

租购并举是新发展模式的一个重要方向，住房租赁将在解决住有所居方面发挥更突出的作用。“十四五”期间，全国计划筹集建设保租房870万套，其中人口净流入较多的40个重点城市计划筹集保租房650万套。2021年至2022年，全国已筹集建设保租房约360万套，“十四五”目标完成率约40%。住建部在今年年初工作会议上提出，大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套(间)。

绿色低碳发展是房地产业未来发展的重要方向，其中也蕴藏着巨大的商机。近年来，国家出台的众多绿色低碳发展的相关规划和发展举措中，很多与房地产业、建筑业息息相关。

此外，各地政府也在积极推动城市更新，主要方向包括持续推进老旧小区改造，建设完整社区;推进城市生命线安全工程建设;城市历史街区、历史建筑的保护与传承;城市数字化基础设施建设;等等。不少房地产企业正结合自身优势、选取相关方向积极投身城市更新，寻找发展机遇。

在房地产市场供求关系发生重大变化的共识基础上，未来，楼市调控政策的优化空间被进一步打开。

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