写字楼行业现状及发展分析：2024年中国写字楼租赁需求预计触底回升

写字楼是指专门为办公室或商业用途而建造的多层建筑物，通常位于城市中心商业区或者主要商业街区，也可以位于城市周边的商业园区。

写字楼一般拥有现代化的设施和便利的交通，为企业提供高品质的办公环境。它的建筑面积通常较大，一般都是多层建筑，楼内配有电梯、空调、保安等设施，同时也配备了现代化的通讯和信息技术设备，为企业提供高效便捷的工作环境。

目前，写字楼市场流行两大定级标准，一种是甲级写字楼，第二种是5A写字楼。甲级写字楼实际上是一种通用的叫法，并没有一个固定的标准。而5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准。

写字楼市场历来是宏观经济和城市产业发展的晴雨表。年景好的阶段，对大量正处于上升期的企业来说，承租能力不是问题，它们愿意为员工的办公环境支付更多成本，这无形中会推高写字楼租金，让空置率维持在较低水平。

2023年写字楼市场行情

根据中指数据，截至2023年三季度，重点城市甲级写字楼总建筑面积共3.62亿平方米，上海、深圳、广州、成都等城市在三季度均有新增供应入市。其中，一线城市甲级写字楼项目总建筑面积共1.82亿平方米，占重点城市甲级写字楼总量的50.4%，存量相对较多;北京、上海甲级写字楼总建筑面积均超5400万平方米，深圳、广州在2400-3100万平方米之间。

二线代表城市甲级写字楼项目总建筑面积共1.79亿平方米，占重点城市总量的49.6%;不同二线城市存量有所差异，杭州、成都甲级写字楼总建筑面积在3000万平方米以上，武汉、重庆、长沙、南京、天津在1000-2900万平方米之间，青岛、苏州、南昌在500-900万平方米之间。

调查数据显示，2023年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金1为4.72元/平方米/天，环比下跌0.28%，跌幅较2023年二季度扩大0.17个百分点。从不同商圈表现来看，三季度写字楼租金环比上涨的商圈占28.8%，租金环比下跌的商圈占71.2%。

2023年三季度，一线城市样本中，25.0%的商圈写字楼租金环比上涨，75.0%的商圈写字楼租金环比下跌。二线城市样本中，31.8%的商圈写字楼租金环比上涨，68.2%的商圈写字楼租金环比下跌。整体来看，部分业主主动下调租金以维持出租率的稳定，尤其是部分位于城市核心区的商圈，写字楼租金下跌较多。但同时，部分位于城市新中心，现代服务业、高新技术产业较为发达的商圈，写字楼租金有所上涨。

根据中研普华产业研究院发布的《2024-2029年写字楼产业现状及未来发展趋势分析报告》显示：

分物业类型来看，优质写字楼资产依旧最受青睐。2023年前三季度，重点城市大宗交易以商办物业为主，其中以写字楼为标的的大宗交易宗数占比最大，约45%，其次为商业、综合体，占比分别为16%、10%，三者合计占比约71%。

2023年写字楼租赁市场复苏不及预期，全年净吸纳量为277万平方米，略高于2022年的历史最低值。

写字楼行业未来市场展望

CBRE世邦魏理仕发布的报告显示，2024年中国写字楼租赁需求预计触底回升，全国写字楼净吸纳量有望达到400万平方米，于2019年相当。根据Capital IQ对主要企业的营收预测，两大写字楼需求主力行业——金融和互联网行业的增长预期将在未来两年持续改善，这将为2024年写字楼租赁市场的逐步回暖奠定基础。

金融行业的租赁需求仍将主要来自于证券、保险等非银机构。科技互联网行业中，人工智能仍将是高速成长的热门领域。企查查数据显示，2023年人工智能相关新企业注册量同比攀升24%，增速同比加快6.5个百分点。大量创新企业的出现和持续活跃的融资预计将为今年的写字楼需求带来增量。此外值得一提的是，在业务调整和成本管控等措施初步显效之后，去年四季度起，平台互联网企业的租赁需求出现回暖迹象，租赁成交量环比增长85%。

在供应品质方面，2024年全国甲级写字楼新增供应占比84%，一线城市高达97%，支持租户升级型租赁需求的释放。从供需比分析来看，一线城市供需关系相对健康。上海和深圳过去三年的净吸纳量与未来三年新增供应比例超过70%，而随着朝阳CBD、丽泽等板块的项目交付告一段落，北京的这一比例接近130%。

据CBRE中国研究部负责人谢晨介绍，至2025年至2026年，全国写字楼净吸纳量有望恢复到疫情前的平均水平，即500万至550万平方米。谢晨预计，今年下半年至2025年，一线城市会转化出强劲的写字楼需求。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。报告准确把握行业未被满足的市场需求和趋势，有效规避行业投资风险，更有效率地巩固或者拓展相应的战略性目标市场，牢牢把握行业竞争的主动权。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2024-2029年写字楼产业现状及未来发展趋势分析报告》。