外资“逆势”入局中国房地产市场 什么信号？房地产行业发展现状分析

最近，房地产市场上出现了不少外资的身影。

据中指数据，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、凯德、博枫等外资企业在国内房地产市场加速布局。

“这些迹象反映市场对房地产预期在变化。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，从房地产市场长期发展角度看，对于发达经济体来说房地产仍是经济重要支柱产业之一，我国是人口大国，城镇化率仍偏低，房地产仍将继续成为重要支柱产业。

从大类资产配置看，目前全球安全、低估值、确定性的资产缺乏，国内房地产行业估值处于低水平，以外资为代表的“聪明钱”已经嗅到先机，外资“抄底”至少反映其对中国房地产未来发展前景已趋乐观。

外资的活跃首先体现在拿地上。

10月24日，国际知名的新加坡房企凯德地产以15亿元成功购入杭州钱塘区约40亩住宅地块。此前，今年3月，凯德置地分别以11.75亿元、23.1亿元的价格摘得成都和武汉的住宅地块。2021年11月，日本房企大和房屋在苏州拿下一宗商住地块，时隔9年再次在苏州拿地。

据了解，这个项目要建设服务型公寓200套以上，高星酒店客房200间，剩余部分做零售商业。值得注意的是，近两年外资拿地的溢价率都很低，大和房屋在苏州地块拿地的溢价率为0%。

业内人士称，自房地产市场遇冷以来，土地市场成交低迷。在外资关注的一二线城市，成交土地的平均溢价率大幅降低，给了外资房企低溢价拿地的机会。据不完全统计，2021年8月开始到2022年9月的14个月中，有11个月一二线城市成交土地的平均溢价率处于5%以下。

在土地市场频频露面的同时，外资也将目光聚焦在他们一直以来所擅长的商业地产、住房租赁、工业与物流地产等类型的项目领域，寻觅“抄底”机会。

9月中旬，仲量联行披露，博枫资产将收购上海五角场新江湾板块一个租赁住宅项目。这也是博枫在中国的第一个租赁住宅项目。10月17日，凯德集团以底价20.37亿元成功拍下位于北京CBD的博瑞大厦。此番拍卖，只有凯德一家报名，最终成交价仅为评估价七折。

10月24日，高盛集团与森瑶中国宣布已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。

除了知名外资，对内地房地产市场青睐有加的还有港资房企，包含新世界、恒隆地产等多家港资房企近两年都陆续开始重回内地。

新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在媒体采访中表示：“中国房地产市场已经筑底，将慢慢复苏。我非常乐观地认为，它将在未来一两年内复苏得非常非常好。

这是一个我们收购土地和资产的好机会”。他还提到，新世界集团将在未来12个月内在上海、广州、杭州和深圳等中国城市投资共计100亿元人民币。在项目选择上，大世界对城市更新类型更加情有独钟，2021年9月和12月共计在大湾区拿下了4宗城市更新项目。

从一二线城市写字楼、长租公寓，到物流园区、旧城改造……梳理外资收购的项目可以发现，他们更加倾向于抄底大规模的持有型和综合型物业项目。

周茂华分析认为，随着疫情影响减弱，国内商业活动逐步恢复，加之目前这类商业地产项目的估值低洼，稳定性强、多元化发展，且能提供稳定的现金流回报，吸引资金“抄底”也不奇怪。

“整体来看，包括外资入局在内，房地产行业已经出现了一些可喜的边际变化。”光大证券首席固收分析师张旭说。

事实上，自8月份以来，房地产开发投资金额已经连续两个月止跌回正。据中指统计，9月份，中国50家代表房企拿地总额环比大幅上涨130.2%。

当月，北京、上海、深圳、杭州、苏州、宁波等十个城市进行了第三批集中供地，热点城市土地供应较上月显著增加。张旭进一步表示，近期，房地产销售面积、竣工面积、投资额的降幅都已出现了收窄，房地产融资也已经出现了反弹。在未来的若干月内，我们会见证房地产市场的顺利“着陆”;在中长期内，我们也会看到房地产市场的平稳健康发展。

房地产行业发展现状分析 四季度市场趋势展望

2022年三季度全国销售和投资仍在“二次探底”的过程中。7-8月全国销售和投资规模分别同比下降26%和13%，房屋新开工面积和土地购置面积上双双双缩量至历史新低。

另一方面房地产市场出现一定向好表现，东部地区商品房销售面积同比降幅逐渐收窄，“保交楼”政策下续建项目加快交付工期促进房屋竣工规模快速上升。

值得一提的是，9月以来，新一轮政策救市潮来袭，以宁波、济南、青岛、天津为代表的强二线城市政策松绑力度进一步加大，其中，宁波更是在执行层面全面取消限购。不过，苏州、南京、青岛等松绑政策“一日游”，反映强二线需求端的强力刺激政策落地仍然面临一定阻力。

据国家统计局数据：1-8月，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%;商品房销售额85870亿元，下降27.9%。两者同比降幅分别比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。三季度来看，7-8月商品房销售面积和金额较2021年同期分别下降26%和24%。

较二季度4-5月商品房销售面积也下降4%。其外从规模上来看，三季度7月和8月销售规模在年内也仅高于4月。因此三季度商品房销售表现相比二季度由“探底”走向“筑底”。一方面，当前销售水平仍处于历史较低水平;另一方面同比降幅开始呈现逐步收窄趋势，市场有一定复苏征兆。

当前房地产投资仍处于底部下行阶段，整体市场投资动作不活跃。房屋新开工规模持续萎缩，叠加土地市场成交缺乏民企活力难以维持原有投资体量。8月房地产开发投资额环比增长，主要依靠的是续建项目加快竣工进度所产生的建安投资。

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