2023年物流园区行业市场深度分析报告

物流园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。

2022年，在总体需求不振的情况下，全年社会物流总额预计超过340万亿元，同比增长3.6%左右，增速略高于2020年同期水平;物流业总收入将达12万亿元，同比增长5%左右。铁路、冷链、快递等专业物流领域保持了较高增速。国家铁路全年完成货物发送量39亿吨，同比增长4.7%，增速为近3年来最高;冷链物流市场规模全年预计超过4900亿元，同比增长7.2%左右;快递业务量累计完成1105.8亿件，比上年净增22.8亿件。

物流园区从空间上积聚了产业链上下游企业，从功能上涉及到生产、加工、销售、配送等供应链各个环节，通过合理的空间布局、有机的功能组合、优化的资源配置以及信息系统整合发挥其系统整体优势。

2023年物流园区行业市场深度分析报告

一、物流园区行业发展概况

经核实，全国符合本次调查基本条件的各类物流园区共计2553家，比2018年第五次调查的1638家增长55.9%。4年间，我国物流园区总数年均增长11.7%，增速总体上保持较快态势。

根据服务对象和功能，将园区分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型、口岸服务型和综合服务型等5类。调查结果显示，综合服务型园区占比从2018年调查的60.6%下降至55.1%。电子商务的快速发展和居民消费的刚性需求，带动了电商、冷链、医药、农产品等商贸服务型物流园区发展，商贸服务型园区占比从2018年调查的17.1%上升至23.8%，提升了6.7个百分点。

图表：2006年-2022年历次调查全国物流园区数量情况

数据来源：中物联、中研普华产业研究院整理

物流园区规划布局与经济发展程度密切相关。东部地区物流需求较为旺盛，物流园区总数和运营园区数量前三名分别为江苏、山东和广东，均地处东部。中西部地区承接产业转移，物流园区建设速度明显加快，河南、湖北、安徽等省份园区总数分别排在第四、第六和第七。东北地区物流园区建设相对平稳，与经济发展水平有关。

二、物流园区行业空间分布

物流园区作为产业集群空间集聚的外在表现，其规划布局与经济发展程度密切相关。东部地区率先改革开放,推动经济持续快速增长，物流园区规划建设起步早，目前75.7%的园区已进入运营状态。

西部地区随着近年来经济增速加快，物流园区进入规划建设快速发展期，规划和在建园区占比分别为15.9%和22.8%，高于其他地区。分省区来看，物流园区总数最多的前三名分别为山东(117个)、江苏(102个)和河南(97个);运营园区数量最多的前三名分别为江苏(91个)、山东(86个)和浙江(70个)。而海南、西藏、青海等省区的物流园区总数还在10个以内。

三、物流园区行业发展趋势

多年来，伴随我国经济的发展，各类型的物流园区蓬勃兴起，为产业升级做出了重要的贡献。当前，在市场需求、政策利好以及技术创新等动力的驱动下，我国物流园区正在加快现代化转型。

中国高端物流仓储市场存量在今年第二季度达到了9497万平方米，按照此前每个季度500万平方米左右的增长速度，我国高端物流仓储市场规模即将突破1亿平方米。今年年初戴德梁行曾预计，到2024年底，中国高标物流仓储市场还将迎来超过3420万平方米新增高标仓库入市。

对于高端物流仓储市场规模的不断增长，伴随我国推动经济高质量发展以及产业结构转型升级，物流园区的发展也在发生深刻变化，高标仓的市场需求快速增加。更为重要的是，物流园区的发展正以数智化与低碳绿色为主要特点，向现代化综合物流服务商转型。

四、物流园区行业市场前景

产业与消费结构的调整给物流园区发展带来的另一大影响，是专业化与精细化的需求愈加明显，这在依托食品冷链、电商、汽车、电子等产业集聚区的物流园区上体现尤为突出。

比如，在冷链物流基础设施方面，消费者购买力的提升，食品安全意识的提高，生活物资资保障的重视加强，增值服务的需求增加，药品运输、储存和配送需求日益增长等诸多因素，都在推动冷链物流基础设施的需求。

实际上，越来越多的物流开发商正加大这一领域的投入与建设。以万纬物流为例，截止今年10月底，已在全国运营管理35个专业冷链园区，冷链可运营面积达209万平方米，托盘数超过180万个。

未来几年，中国冷库市场预计将会迎来更多的仓储空间供应，这不仅能够满足生鲜商品的储存和分销需求，同时亦迎合易腐类医药的储藏诉求。鉴于不断增长的市场需求和日益完善的基础设施，中国冷库投资也将持续升温。

除了冷链仓储需求大幅提升外，电商仓储需求也同样保持增长。究其原因，受消费习惯的改变以及新冠疫情影响，电子商务及线上化零售的渗透率进一步提升。国家统计局的数据显示，今年1～10月份，全国网上零售额109542亿元，同比增长4.9%。其中，实物商品网上零售额94506亿元，增长7.2%，占社会消费品零售总额的比重为26.2%。而在电商需求的推动下，市场对于包括物流园区在内的相关物流基础设施的需求持续保持旺盛。

总体而言，伴随我国经济发展，产业结构与消费结构的调整，物流行业进入全新发展阶段，物流园区同样如此。当前，我国物流园区正在不断升级科技及服务能力，从数智化、低碳绿色、专业化、细分化等各个维度加速向现代化的物流园区转型升级，其服务、城市运行及产业发展的能力也在大幅提升。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国物流园区行业市场深度分析与发展趋势报告》。