2023城中村改造预测：全国城中村改造市场规模有望重回万亿元

全国城中村改造市场规模有望重回万亿元

日前，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。业内人士分析认为，在超大特大城市进行城中村改造，对于增加优质租赁房源供给，改善城中村内居民居住条件，提升整体市容市貌都有较大好处，全国城中村改造市场规模有望重回万亿元。

从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄;或全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

城中村的内部通常没有统一的规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成为了都市的“癌症”。从地域角度上讲，它属于城市的范畴。从社会性质的角度上说，仍保留了传统农村的因素。具有城市与农村双重特征的城中村究其产生原因，同中国的城乡二元体制、以及土地所有制度等多种因素有关。同时，城中村也被许多学者认为是具有中国特色的贫民窟的表现形式。

城中村改造行业发展现状分析

城中村改造是指根据地区社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特殊现象。改革开放以来，我国城市化 进程表现为：进程上属于“急速城市化”，人口城市化虚高;空间上，建设布局出现无序乃至失控。城市的扩张将城市周边的农村纳入城市的规划范围，城市周边的农村逐渐被城市的 高楼大厦包围，成为了“都市里的村庄”，即城中村。

我国目前的城中村存在的几类问题：(1)居住人员和社会组织方面，存在着人口密度过高、社会治安压力较大、村民就业和社会保障压力大、城中村管理薄弱等问题;(2)土地、房屋权属状况方面，存在着土地权属混杂、结构失衡、房屋使用性质更改随意、缺乏有效管理手段、建筑质量参差不齐、安全隐患大等问题;(3)规划建设状况方面，存在着村庄规划缺失、规划落实和建设管理难度大、公共服务设施欠缺、居住环境差等问题。

随着城中村规模的不断扩大以及城中村引发的社会管理问题日益凸显，北京、上海、广州、西安、太原等大、中城市相继启动了城中村改造工作。经过几年的探索，各地逐渐形成了几种不同的城中村改造模式。

从“城中村”变“城中景”，蝶变不只发生在真如。上海市2014年启动“城中村”改造以来，全市共有54个项目在推进，受益户数超3万。自2020年被列为市“民心工程”以来，改造速度和覆盖范围再提级，今年又增加8个城中村启动改造。

超大城市广州的高速发展离不开城市更新，从握手楼到摩天大厦，矮破旧摇身一变成为闪耀城市的新地标，空间里的“魔术”在广州城镇化进程中不断上演。作为全国率先实施“三旧”改造的超大城市，广州一直将城市更新视为向“存量”要“增量”的突破口。截至2022年底，全市累计释放用地空间1733公顷，完成固定资产投资6669亿元。

根据住房和城乡建设部于2022年10月份公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国超大城市有8个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉;全国特大城市有11个，分别是杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示：

以深圳市为例，深圳针对城中村改造，由政府统租后实施综合整治类更新，并纳入其政策性住房保障体系。深圳市住房和建设局于近日发布的《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》提出，2023年至2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套(间)、建筑面积超过2000万平方米。广州市计划2023年推进127个城中村改造项目(含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目)，预计完成固定资产投资983亿元，占全年城市更新固定资产投资目标的49%。

2023年，广州市立下2000亿元史上最高城市更新固投目标，其中城中村改造接近一半额度。瞄准这一目标，自开年以来，广州积极稳步推进城中村改造落地实施，探索在政策、金融、模式等方面的组合创新，以制度“小步快跑”推动项目加速落地。

城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。城中村改造方案，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。

城中村改造是一项具有积极意义的社会工程和民生工程，是中国城市化进程和探索解决城乡二元体制既存问题的一种途径，与一般的房地产开发在性质上有着本质区别，因此也导致城中村改造在内容和流程上都与房地产开发不同。

城中村改造事关城市高质量发展、人民群众美好生活，必须用心用情、用力用功解好这道综合题。除了坚持改革创新，运用创造性办法、创新性举措，大力破解瓶颈制约，推动改造攻坚、提速之外，还要从几个方面着力：产城融合，妥善处理好产业和城市的关系，让城中村改造见经济、见文化更见人;综合施策，拓展多元化资金渠道，用好土地、规划建设、生态环境等政策，让项目尽快落地生根、开花结果;目标管理，实施扁平化运作，按照时间表和路线图，层层压责、倒排工期，保证执行不走样。

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