2023养老公寓行业发展现状及市场前景分析

2023年政府工作报告提出，积极应对人口老龄化，发展社区和居家养老服务，切实推动老龄事业和养老产业发展。

我国养老行业发展已见成效，截至目前，全国已经设有养老服务机构和设施36万个，床位812.6万张。不过，相比老龄化人口而言，发展的程度还远远不够。

随着老龄化社会的加速到来，养老健康产业的崛起，以及自身转型的需求，房地产开发企业成为养老产业的重要参与者。房地产市场从增量开始转向存量运营，不少房地产企业也开始谋划多元化布局、寻求新的利润增长点。近年来，养老地产的前景普遍被市场看好，其中包括万科、远洋、龙湖、越秀、珠江实业等多家上市房企都在加速抢滩养老市场。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国养老公寓行业发展现状分析及投资前景预测研究报告》显示：

养老公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的住宅类型。养老公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点，其需求主要来源于老龄化人口的需要。

截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%;65岁及以上老年人口达2亿以上，占总人口的14.2%。

据测算，预计“十四五”时期，60岁及以上老年人口总量将突破3亿，占比将超过20%，进入中度老龄化阶段。2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。

2023养老公寓行业发展现状及市场前景分析

目前国内养老地产主要有三种运营模式：持续照料退休社区模式(CCRC)、全龄型社区模式、养老公寓模式。其中，全龄型社区多由房地产商直接开发，后续运营由养老运营公司负责。

但不管是哪种运营模式，医养结合都是重中之重。记者采访获悉，越秀康养的运营模式是“医养机构+康养公寓+康复医院”。围绕养老服务，还搭建了护理培训(越之秀)、养老服务社区融入、医养融合研究、智慧养老、集团内部产业基金等支持资源，其中医养结合、社区融入、智慧养老是其三大特色。

中国养老公寓市场的兴起正当其时，多产业结合将形成闭环优势。在中国一线及部分二线城市，一些有条件的老人对于养老服务的需求，从一张养老床位向一套房、一种服务、一种生活方式发生转变，由居家养老向机构养老转变。加上老年人养老费用的承担者，也就是其子女正处在事业黄金期，因此养老公寓市场的兴起正当其时。

随着老年养老公寓行业的快速发展，目前已经形成了一批具有规模和品牌的老年养老公寓企业，如慈寿、天福、长青等。根据统计，截至2021年底，全国老年养老公寓总数已经超过2万家，覆盖面积达到亿平方米。同时，随着老年养老公寓的不断壮大，相关产业链也在逐步完善，如医疗保健、餐饮服务、休闲娱乐等。

养老公寓一般可以理解为养老住宅叠加医疗配套服务的综合开发模式，它的创新点在于适老化设计，可实现品质地产和健康管家服务的有机结合，对老年人实现护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务等日常起居服务。

从客户群看，其主要面向高端养老客户，如改革开放后第一批退休中产，主要集中在 50 岁至 65 岁年龄段，具有较强的消费能力和消费需求。平安证券指出，富人变老将推动养老产业朝着中高端方向变革。

关于推进基本养老服务体系建设的意见》(以下简称《意见》)明确，“十四五”时期重点聚焦老年人面临家庭和个人难以应对的失能、残疾、无人照顾等困难时的基本养老服务需求。与之对应，国家层面基本养老服务清单面向80周岁及以上老年人发放高龄津贴，对特困老年人进行分散或集中供养、向经认定生活不能自理的老年人发放护理补贴并提供家庭支持服务，以及面向特殊困难老年人开展探访服务等“规定动作”。

随着未来几年人口老龄化加速及基础养老服务体系建设的不断完善，" 银发经济 " 有望迈入产业爆发期。2025年我国养老产业规模将突破 12万亿元，2030年养老产业市场规模将超过 20万亿元。根据全国老龄工委发布的《中国老龄产业发展报告》，2050年我国老年人口数量将达到 4.8亿，消费潜力将增长到百万亿级，占 GDP的比例将达 33%，成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。

未来养老公寓的发展将在两个维度上进一步细分，纵深发展。

一方面，将“活力长者”与“长期照护”人群进行概念上的区隔，养老公寓产品也应由此进行细分。大部分55岁至75岁的长者群体，真正的需求并不是“养老”，而是“退休后的精彩生活和健康管理”;75岁至85岁或以上的长者，才真正出现“养老”需求——即失能半失能和失智老人的护理型养老需求，他们才需要长期照护服务。

另一方面，不同城市对老年公寓产品的需求不同，一线城市和二三线城市也将在不同的产品线上纵深发展。一线城市的养老观念相对超前，养老公寓的发展主要围绕低龄老人“退休生活和健康管理”和高龄老人的“照护需求”，产品类型主要包括嵌入式社区型老年公寓、医养结合的独立养老机构、以及各类照护机构等;而二三线城市则更多以“保险+旅游+养老+住宅”的模式，在满足一部分养老需求的同时，兼顾投资、度假等其他需求。

未来进入老龄阶段的人群，其养老住房需求无疑是巨大的，尤其在子女工作比较繁忙、疏于照顾的大前提之下，省心、宜居的养老产品将迎来春天。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国养老公寓行业发展现状分析及投资前景预测研究报告》。