深圳针对学区房将出两大招 2021学区房行业市场发展前景分析调查报告

深圳针对学区房将出两大招

一直以来，学区房是市场炒作热点，给学区房“降温”已成为热点城市的楼市调控共识。据报道称，深圳有过学区房价格飙升到30万元/平方米。近日，深圳拟推行重磅新政，从根本上铲除学区房派生的种种弊端。据了解，深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》7月30日起在市人大常委会网站公开征求意见。对于学区房炒作乱象，《条例》明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。《条例》共五章七十三条，包括总则、民生建设、社会治理、促进和保障以及附则。在民生建设一章中，公共教育被放在第一节的显著位置。《条例》提出，确保一般公共预算教育支出逐年只增不减，确保按在校生人数平均的一般公共预算教育支出逐年只增不减。对于学区房房价居高不下的问题，此次立法尝试从教育公平角度开出“良方”。《条例》明确，推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

今年年初，深圳福田区一个44平方米学区房被曝出天价成交——成交价高达1420万元，即单价为32.27万元/平方米，该楼盘为国城花园。对此，房产中介，以深圳福田区为例，一流学区房单价在22万元/平方米左右，二流学区房已超15万元/平方米，三流学区房单价为10万元/平方米左右。

据统计，50个深圳关注度较高楼盘2020年四季度成交价格的同比涨幅。其中，罗湖的金丽豪苑涨幅高达66.58%，南山的中海阳光玫瑰园与世纪广场涨幅也超过了50%，前十名涨幅均超40%。

学区房价格远超房产市场平均水平，普通家庭无法负担。抢购、宣传学区房的行为，本质上是在“贩卖”焦虑。出于从众心理，部分家长即使内心不认同抢购学区房的行为，也不得不加入这一行列。所以，抢购学区房属于家长非自愿行为。

2021学区房行业市场发展前景分析调查报告

学区房与优质教育资源互相捆绑，加剧了社会不公平现象。有部分网友留言表示，对于部分家庭来说，没有学区房就相当于失去了获得优质教育资源的机会。优质中小学的学生进入优质高中、大学的几率远超过普通学校，普通家庭的学生无法与其竞争，也就是“输在了起跑线上”。

学区房的出现折射出现行教育体制方面的弊端，主要体现在一个城市教育资源的分配非常不均衡，造成一些所谓的“好”的优质中小学，这也同时体现出教育的不公平性。也就是说不是所有的义务教育阶段的孩子都能享受到优质教育的权利。

学区房将来的趋势分析，学区房也是房产的一种，一样会受到货币政策、土地供给、人口等多方面的影响。学区房最主要的价值是房子和能上什么学校的关联度，只要存在确定性，学区房就有价值基础。如果买的学区房面积非常小，小到完全没有居住属性，就像之前成交的“过道房”，那么房子的价值基本体现的就是学票价值。如果买的学区房面积较大，那么学票价值占学区房总价的比例就没有有那么大了，这个时候可以考虑房子的其他属性情况进行判断，例如地段、交通、产业情况、商业情况等等。多校划片后，很多房子并不保证对应单独的学校了，大家最担心的还是房子未来是不是会跌，买了学区房会不会买贵了的问题。

只要房子和上学的关联度存在，那么学区房就存在价值基础。只要房子和上好学校的确定性存在，那么学票就更有价值。在学区房的价值中：学区房=房产价值+学票价值，如果房产价值高，上好学校的确定性高，那么学区房就贵。以前单校划片的时候，买什么房子就能对应上某个确定的学校，这是一种确定性的体现。现在多校划片后，房子和上学的关联度并没有消失，而是依旧存在，所以学区房仍然有价值基础。

有专家表示，未来学区房市场降温可能性较大。学区房是近年来每一轮楼市行情的领头羊，炒作明显，有损教育公平。当前，楼市调控越来越微观、精准，此轮针对学区房的“定向调控”所传递信号非常明显。通过严厉打击学区房炒作,结合二手房的指导价政策，预计后续会呈降温趋势，进而带动价格下调，对促进教育资源的公平和均衡具有积极意义。

未来行业市场发展趋势如何?想要了解更多行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2021-2025年中国房地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。