楼市只涨不跌终成历史 2022房地产未来行情预测

楼市只涨不跌终成历史

“房住不炒”终于落到实处，成为年轻人轻装上阵的基石。“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人，很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人一样，最终会付出沉重代价。”六个多月前，中国人民银行党委书记、中国银行保险监督管理委员会主席郭树清预警称。是什么促使楼市大反转，调控加码从严、信贷环境收紧，还是房企违约风波影响?

据中研产业研究院公布《2022-2027年中国房地产行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划报告》显示

彼时，深圳对“深房理”涉嫌违法违规炒房，已经成立调查组。但在更多城市，楼市的“遍地开花”，让大多人对“房价下跌”这种表述，还难以形成共鸣。但伴随时间的推移，当2021年行至终章，如果我们回头望，会发现深房理事件、房价预警信号，正好站在楼市转折的关键点。

7月份开始，全国商品房销售出现大逆转，随后金九缺席、银十不再，楼市直接从高热坠入寒冬。房价下跌的城市数量，也越来越多。星星之火被点燃后，房价信仰的破碎，在越来越多的城市开始显现。东北广袤的黑土地上，“白菜价”房源接二连三涌现，鹤岗不再是唯一的网红城市;连曾经的“炒房之都”深圳，也不再是房地产的天堂，大批中介关店流失。

曾经地产的“黄金年代”，不论房企还是炒房者，都对房子附加了许多金融因素，加大杠杆、炒作升值、套现转场，泡沫般的财富神话，在这场须臾繁华中涌现。房子最根本的属性——居住，却越来越淡化;安家置业，成为普通大众的重担。如今，扭曲的市场终于开始纠偏，当房价不再无限上涨，刚需终于可以喘一口气;“房住不炒”也终于落到实处，成为年轻人轻装上阵的基石。

2021年，房地产调控持续收紧，在“房住不炒”原则下，政策从金融、房企、土地以及销售端多方发力，调控的力度之大、频率之高，历史罕见。据中原地产研究中心统计，11月全国房地产调控次数保持高位，单月高达56次。从累计数据看，2021年全国各地汇总的房地产调控次数已经超过580次。

从供应端来看，“三道红线”与“房贷集中度管理制度”持续发力，多数银行涉房贷款占比下降，信贷环境收紧，开发商被迫降杠杆;土地市场同样掀开新篇章，集中供地的出台，叠加拿地销售比不超过40%，房企的地、钱两大要素均受到强监管。

从需求端看，在“因城施策”大方针下，针对房价上涨过快的城市，加强限购限贷限售，出台二手房指导价机制;在那些房价有下行压力的城市，地方政府悄然祭出救市措施，采取限制销售价格最大跌幅的形式，为楼市拖底。

典型如深圳，年内调控加码高达20多次，重点强化信贷资金管控，并以“深房理”被查处作为政策加码的最高峰。广州同样是调控高发地，天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施。

国家统计局数据显示，上半年全国房地产销售高开低走，但总体仍创历史新高，7月份之后，全国商品房销售开始出现负增长，金九缺席，银十不再，楼市交易加速下滑。10月份商品住宅销售面积、销售额同比分别下降24.11%、24.13%。

二手房成交同样降温。据贝壳研究院数据，10月50城二手房成交量与9月基本持平，单月同比降幅扩大至48%，单月成交量维持在2019年3月以来的底部，41城成交量低于2019～2020年月成交均值，32城交易量跌破均值超20%。

中国社会科学院金融研究所旗下公众号“国家金融与发展实验室”发文指出，楼市出现下行，一方面因二手房指导价措施的实施，加剧楼市的流动性困局;住房信贷环境持续收紧;大型地产公司债务违约，对房地产市场产生冲击。

据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示，2021年1至10月，一线城市购房平均年龄约为36.9岁，高出新一线城市2.7岁，高出二线城市2.1岁。疫情虽然带来了空前的不确定性，但是，在“房住不炒”的政策基调下，购房客户也逐渐向理性回归，对楼市看稳成为主流消费预期。

房价下跌渐成常态

楼市下行期，房价“只涨不跌”的神话也开始走向破灭。据国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，11月各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体下降，同比涨幅持续回落。

具体而言，11月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市9个，环比下跌的城市59个。二手住宅方面，环比上涨的城市仅3个，环比下跌的城市63个。也就是说，有超八成样本城市的房价，短期内处于下降通道。

同比去年看，大理、泸州、秦皇岛、太原、常德、岳阳、哈尔滨、南充、牡丹江、北海、唐山、安庆、石家庄等16个城市，新房价格处于下跌态势。二手住宅方面，石家庄、太原、长春、哈尔滨、南宁、贵阳等地也处于下跌态势。

中国社会科学院发表的《中国住房发展总报告(2021-2022)》显示，2021年全国住房均价增幅先快速上升，1～2月份大幅上涨至11228元/平方米，同比涨幅达到16.8%，此后涨幅逐月回落，截至10月全国房价平均为10513元/平方米。

从空间上看，上半年一、二、三线城市分化加剧，下半年各线城市普遍降温。当下，不仅是一二三四线城市之间，房价走势存在差异;即便在一线城市内部，板块之间也在分化，高热与低温区域冰火两重天，房价的分化与复杂化正在加剧。

2022房地产未来行情预测

中国社会科学院认为，2022年中国楼市将从整体降温转向分化回暖，预计2022年全国商品住房平均价格变动将在-3%至3%，商品住房销售面积变动将在-1%至-5%。11月房价呈现下跌态势，是市场开始转向的重要标志。目前二手住宅价格环比连续2个月下跌，表明未来新房价格还会进一步下行。

房地产税也对市场预期产生巨大冲击。12月27日，全国财政工作会议在北京召开，会议称，做好房地产税试点准备工作。近日，中国人大网还发布了财政部部长刘昆于在第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议上，对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(草案)》的说明，以及全国人民代表大会宪法和法律委员会对草案的审议结果报告，官方首次详解房地产税改革试点。

多家机构认为，目前调控出现边际微调，并不代表全面反转与放松，政策底线是“房住不炒”，上限为“防止硬着陆”。2022年，房地产政策仍将坚持“房住不炒”的定位，在此基础上，加快构建保障性租赁住房等住房保障体系，加快新城镇建设。

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