商品房行业市场现状调查及市场发展预测2023

春节过后，北上广深等一线城市以及苏州、武汉、成都等重点二线城市房地产市场迎来一波回暖。近期，多地报道房贷年龄限制放款，且公积金政策、房贷利率下调等政策也在持续“助攻”楼市。业内期待许久的楼市“小阳春”正在酝酿当中。

苏州市政府日前印发关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施的通知，其中提出，自2023年1月1日至12月31日，对月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人，免征增值税;

增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税;允许生产性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计5%抵减应纳税额;

允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额。因城施策用足用好房地产长效机制工具箱，调整优化限制性政策和土地出让政策，实施好差别化住房信贷政策，大力支持刚性和改善性购房需求，坚持“房住不炒”，认真落实居民个人换购住房个人所得税政策。根据实际情况调整公积金贷款政策，加快推进房屋征收搬迁货币化安置，优化商品房价格备案制度。

据中研产业研究院《2023-2028年中国商品房行业市场现状调查及投资策略咨询报告》分析：

中央多次强调 " 允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求 "，进一步明确了支持房地产市场稳定发展的信号。当前房地产市场情绪仍较为低迷，政策端仍需发力稳定预期。短期来看，各地因城施策的力度有望进一步加大，" 保交楼 " 相关举措继续落地见效，叠加信贷环境的优化改善，政策效果有望逐渐显现，特别是热点一二线城市，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，但对于大多数城市来说，市场情绪的修复仍需要时间。

商品房概念

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

商品房预售许可证是由市、县房地产行政主管部门核发的，同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。其主要内容有：预售许可证号、销售单位名称、项目名称、预售建筑面积、房屋坐落位置(含幢号)、房屋使用性质、发证机关及发证日期等。

商品房行业市场现状调查

根据国家统计局公布的2022年房地产统计数据，2022年的房地产市场主要统计指标中，除待售商品房增加到5.64亿平米，比2021年底增长10.5%之外，其他房地产统计指标皆明显下跌。

其中，房屋新开工面积12.06亿平方米，下降39.4%;商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%;全国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10.0%。房地产开发企业到位资金14.9万亿元，比上年下降25.9%。

全国商品房销售面积为9757.57万平方米(其中销售现房1591.04万平方米，期房8166.53万平方米)，销售额为9452.53亿元，销售均价约为0.97万元/平方米;2022年1-10月全国商品房累计销售面积为111179.29万平方米，销售面积累计同比下降22.3%，累计销售额为108832.22亿元，销售额累计同比下降26.1%;2015-2021年全国商品房总销售面积逐年递增，其中期房销售面积大大高于现房销售面积，销售均价逐年递增。

商品房建筑面积由建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，共有建筑面积部分为共有产权。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积;部分组成。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

2023年商品房市场发展预测

新的一年，房地产利好政策频发。中央层面不断释放稳地产的积极信号。不久前，中国人民银行、中国银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。近日，中国人民银行、中国银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确提出推动房地产业向新发展模式平稳过渡，实施改善优质房企资产负债表计划，引导优质房企资产负债表回归安全区间……

在地方层面也因城施策，相继出台相关支持政策。包括调整限购措施，支持合理住房需求;降首付比例、降贷款利率、加大信贷支持;防风险、增强房企资金流动性，改善企业负债率水平，稳定住房市场供给……

业内预计，2023年房地产利好政策将有望逐步落地，而随着疫后经济重启和居民收入改善，刚性和改善性住房需求将进一步释放，房地产市场信心将逐步恢复，房地产市场有望迎来复苏。

房地产市场的未来发展趋势，是影响购房者预期的重要因素。当前和今后较长一个时期，我国房地产市场仍蕴藏较为广阔的发展空间。我国仍处于城镇化快速发展时期，城镇每年新增上千万人口，相应的对城市的住房、基础设施、公共服务设施会带来大量需求。在此过程中，人民群众期盼更多好房子。

目前我国已经初步形成了多主体发展租赁住房的良好态势，国有租赁企业起到了对市场的引领、规范、激活和调控作用，更多专业化、机构化的住房租赁企业积极参与市场建设。

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