深圳、广州两成首付政策落地? “认房不认贷”怎么惠及购房者?

深圳、广州两成首付政策落地?开发商回应：相关“两成首付”宣传为营销手段

针对万科、保利等相关住宅项目在深圳、广州开始执行两成首付的消息，从开发商及销售渠道处获悉，目前深圳、广州两地还没有银行落地两成首付相关事宜，相关“两成首付”宣传为营销手段，相关政策需以当地银行政策为准。

事关购房 广州、深圳同日官宣

8月30日上午，广州市政府官网发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。其中提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

广州市住建局表示，政策执行时点以《住房城乡建设部中国人民银行金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(建房〔2023〕52号)印发时间2023年8月18日为界。2023年8月18日0：00前签订个人住房贷款合同的，按原政策执行。2023年8月18日0：00后签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。

8月30日晚，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局也发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。其中提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自2023年8月31日起施行。

超一线城市“北上广深”中，广州、深圳的房贷政策同一天宣布要“动”了。据相关研究机构统计，北京、上海、西安、厦门等十余个重点一二线城市仍执行“认房又认贷”。

有研究机构梳理，此前在“认房又认贷”条件下，北京、上海、广州、深圳普通住宅二套房首付比例分别为80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房贷利率差最高达到了70BP。

若上述城市均实施“认房不认贷”，二套房首付比例可从73%(北上广深平均数据，以下同)降至33%。

按600万总价的房源计算，首付款将从435万元降至195万元，可以降低55%的资金支付压力。房贷利率从5.03%降至4.50%。

按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月，30年累计减少47万元。(注：认房不认贷后，只要名下广州无房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。)

据中研普华产业研究院出版的《2022-2027年住房贷款行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》统计分析显示：

8月25日，住建部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确“认房不认贷”政策作为政策工具，具体是否实施，将由各城市自行决定。

什么是“认房”，什么又是“认贷”? “认房不认贷”怎么惠及购房者?

“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时认定是否是首套房的参考标准。

“认房”是指银行在发放房贷时，参考购房家庭在当地名下实际拥有住房套数;“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录(包括公积金贷款和商业贷款)来确定贷款比例。

其中最为严格的认定标准就是“认房又认贷”(“双认”)，也就是不仅要看购房家庭名下是否有房，还看购房家庭是否在全国有过贷款记录，一旦有房或有贷款记录，都算作二套房。

而按照三部门《通知》所明确的内容，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这就是官方认定的“认房不认贷”。

相关研究员指出，在“认房不用认贷”政策落地城市，将以家庭为单位，包括借款人、配偶及未成年子女在内，只要在当地没有住房，即使有贷款记录，购房时可按首套来执行贷款政策，享受首付比例和利率优惠。

“认房不认贷”让买房更便宜

目前在全国各城市购买首套住房都享有一系列优惠政策，首套房的首付比例、房贷利率等都明显低于二套房。

简言之，如果被认定为首套房，购房门槛将大幅下降，反之则明显上升。

这对置换家庭带来利好。福州有市民称，生育后想换大房子，之前看中的一套220万元的住房，按照现在政策，首付40%，要88万元，如果能‘认房不用认贷’，首付30%，首付可少付22万元。

首套房贷款利率也可以降低。有机构监测显示，2023年7月份，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%。以天津为例，100万贷款25年在“认房不用认贷”情形下产生的利息比“认房认贷”情形下节省16.8万元。

同时，根据日前财政部、税务总局、住房城乡建设部发布的公告，在2024年1月1日至2025年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内，在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税，予以退税优惠，即“换房可退个税”。

这意味着，对于大部分城市来说，换房可以节省3至5万元税费，北京等城市部分房源能节省更多税费。当然，交易房屋情况、个税征收情况不同，要具体分析。

7月24日，中共中央政治局召开会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，近期，多地多部门密集发文，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求的同时，也将对扩大消费、拉动投资、稳定经济增长产生有利影响。

8月30日，广东省广州市、深圳市先后宣布执行“认房不认贷”政策。9月1日，上海市、北京市也先后宣布执行该政策。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%、30%。同时，降低存量首套住房贷款利率。

专家指出，近段时间多地多部门密集发文，适时调整优化房地产政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

落地城市 取消首套房贷利率下限城市有哪些？ 22个城市阶段性取消首套房贷利率下限 

落地城市 取消首套房贷利率下限以广东和湖北的城市居多 

根据梳理央行各地分支行发布的信息发现，目前全国有22个城市处于取消下限的状态，包括：广东的惠州、韶关、肇庆、中山、珠海、江门、云浮、湛江、清远、汕头;黑龙江省的牡丹江市;辽宁的本溪;安徽的安庆、蚌埠;湖北的武汉、襄阳、宜昌、荆州、十堰、恩施、荆门;湖南的株洲。

今年4月，央行有关部门负责人披露的数据显示，今年3月全国新发放个人住房贷款利率为4.14%，同比下降了1.35个百分点。当时有83个城市下调首套房贷利率下限后，所执行的下限与全国下限相比大概低了10个到40个基点。

不久前央行发布的《2023年第二季度货币政策执行报告》显示，截至今年6月末，全部343个城市(地级及以上)中，100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。其中，87个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10~40个基点，13个城市取消了首套房贷利率下限。

调整方式 在实际执行层面需要各地“因城施策”

《通知》明确，2023年8月31日前，金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款，均在调整范围之内。自2023年9月25日起，经借款人向承贷金融机构提出申请，调整方式有两种，一是由该金融机构新发放新贷款进行置换，二是双方协商变更合同约定的利率水平。

无论采用哪种方式调整，调整后的房贷利率在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。因此，借款人可参照央行各分支机构发布的历史数据来大致估算手中存量房贷是否还有调整空间。

如果存量首套房贷利率已是当时的利率下限，就无须调整;如果高于当时的利率下限，可以用实际利率的加点数减去下限的加点数。比如，有客户当年加了70个基点，而当地政策利率下限当时就是LPR，没有加点，那这名客户这次最多就可以降70个基点;如果当地利率下限当时是LPR加20个基点，那这次就可以下调50个基点，以此类推。当然，最终实际情况，还有待承办银行的细则和双方协商情况而定。

业内人士提醒，金融管理部门规定的只是利率下限。在实际执行层面，由于涉及多方面的复杂因素，仍需要各地政府按照“因城施策”以及各金融机构的实际情况进行细化，不同地区的不同银行可能不一样。

近日，央行和国家金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》(以下简称《通知》)，存量房贷利率加点下调终于落地。《通知》明确，调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。为配合政策推进，截至9月2日，全国31个省级行政区均已公布当地首套商业性个人住房贷款利率政策下限情况。

未来行业市场发展前景和投资机会在哪?欲了解更多关于行业具体详情可以点击查看中研普华产业研究院的报告《2022-2027年住房贷款行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》。