2022年租售住房结构将趋于合理 一线、二线城市住房租赁价值指数持续扩大

2022年租售住房结构将趋于合理

《中国住房发展总报告(2021-2022)》——2022年住房市场将变中趋稳,时间上，住房市场从上半年的普遍过热转向下半年的普遍降温。首先，全国平均住房价格增幅先快速上升后逐步回落。其中，1-2月份大幅上涨至11228元/平方米，同比涨幅达到16.8%，在此之后住房价格涨幅逐月回落。2021年调控政策从逐步叠加发力到开始微调。在城市调控上，上半年20余城市不断升级，下半年20余城市实施“限跌”。在部门调控上，调控政策链逐步闭合并日益发力。

一线、二线城市住房租赁价值指数持续扩大

数据显示，2021年全国已竣工商品住房存销比估算值为16.7(月)，未竣工商品住房存销比为3.9(年)。再次，房地产投资经历从骤升到回落企稳的变动过程。住房开发投资累计值同比增长率在2021年2月达到41.9%的高峰，此后逐步回落，2021年1-10月同比增速为9.3%，住房租赁回归至正常水平。最后，住房租赁受疫情影响相对较大，恢复过程中城市层级性分化加剧。一线城市与二线城市住房租赁价值指数间“剪刀差”持续扩大。

住房租赁行业发展分析

随着租客、业主的代际更迭，需求和供给的持续提高，面向住房租赁行业的未来发展，《蓝皮书》预测，基于我国城镇化率平均2%的增速，2030年住房租赁市场规模将达到10万亿元，住房租赁行业进入发展的“黄金十年”。在此进程中，仍有不少难点，需各方合力共同破局。

一方面，《蓝皮书》调研发现，当前住房租赁供给仍是存量供给为主，而租赁住房的房龄20年以上占比达65.3%;30年以上占比达27.3%。其中，约40%存在质量、环境、配套错配等问题。

另一方面，住房租赁市场规模提高，意味着未来机构化长租房占比将大幅提升。《蓝皮书》调研发现，当前我国机构化长租房占比不足5%。综合国际经验来看，秦虹认为未来10年内，通过培育样板机构，住房租赁打造中国特色的城市居住租赁模型，在大力发展保障性租赁住房的同时，提高机构化长租房占比，尤其在一线重点城市达到15%以上，住房租赁对承接租赁需求，推动行业长效稳定发展具有重要意义。

对于这部分房源的提质增效，住房租赁居住供给需由“开发模式”转向“经营模式”。这意味着接下来一段时期里，将鼓励专业住房租赁企业参与，发挥市场管理运营经验，对存量房源改造盘活，从而提高租赁住房供给的“量”。

此外，住房租赁产品的“质”和服务体验的“质”也需要同步提升，其首先是不断建立和维护住房租赁市场清朗环境。《蓝皮书》调研发现，在北京受调租客中，有43.8%曾遇到不良中介，对于保障租客和业主基本合法权益，不少专家认为要住房租赁建立以长租房为引领的租赁供给体系，发挥专业化住房租赁企业的引领作用。通过对房屋标准化改造，提供专业生活服务，长租房让广大租客更能“品质居住”。

更多中国该行业发展分析，可点击中研普华出版的《2021-2026年住房租赁行业深度分析及投资战略研究咨询报告》。